連關7店、卻年租348萬進駐東湖 專家曝麥當勞展店哲學

麥當勞今年出現熄燈潮，收掉汐止南昌店、土城裕民店、台中逢甲店、一中店、墾丁麥當勞等7家店，不過，同一時間也在展店。實價揭露，麥當勞今年6月以月租29萬、一年348萬元，承租北市東湖路百坪店面，目前正裝潢中。

麥當勞為何關了汐止南昌、土城裕民、逢甲、一中、墾丁店，卻在東湖開新店？東森房屋研究中心資深研究員莊思敏分析指出，應與租金、坪效、法規、商圈轉移等四個方面的原因有關。

她表示，麥當勞來台後，所設地點幾乎不是當地最熱鬧的區段，就是後來變成最熱鬧的地段，也因此，過去麥當勞布局被視為另類房市指標，更有「被漢堡耽誤的房產專家」別稱。

近期麥當勞陸續傳出分店熄燈的消息，引起社會大眾高度關注，對此台灣麥當勞對外回應表示，主要是因應疫情後消費者用餐的方式改變，再加上許多商圈開始出現變化，因此採取「積極展店、汰弱換強」策略。

莊思敏分析，從近年麥當勞的店型調整來看，麥當勞「汰弱換強」，主要有四大考量。

首先，租金方面，早期麥當勞大多選址在黃金地段，而且多為黃金三角窗、大店的形態，租金本就相對較高，尤其在疫情之後，店面租賃市場強勢反彈，部分有經營壓力的老店只好停業關店。

其次，坪效方面，以往很多人都把麥當勞當作是社交場合，但現在普遍會選擇環境更舒適的咖啡廳 ，而且隨著外送外帶、自動點餐機興起，現在速食店其實已經不需要用到太大的面積，所以部分坪效相對較差的店面就有可能收掉。

在法規方面，早期大家對土地使用分區管制比較沒有概念，最近幾年為了給所有消費者提供一個安心且合規的用餐環境，台灣麥當勞也有在積極做出改建，但考慮到部分老店重新整修的成本過高，與其原店改裝還不如另覓他處。

另外，麥當勞進入台灣已經有將近40年的時間，這幾十年來台灣社會早已發生了翻天覆地的改變，很多昔日人聲鼎沸的商圈如今已經慢慢沒落，麥當勞自然也會順應時代的腳步，轉移到新的商圈尋找落腳點。

對於麥當勞以月租29萬元的價格接手東湖店面，莊思敏表示，東湖生活圈機能成熟，商家林立，附近還有內科、南港軟體園區，人潮量很大，再加上近年來北市政府力推東區門戶計劃，為當地引進了不少外來的就業人口，人口的流入使得當地的內需消費有較強的支撐力，想必是麥當勞展店於此關鍵原因。

根據實價資料，麥當勞承租的內湖東湖路店面為一、二樓，合計118.8坪，每月租金29萬元，換算一坪2440元。該店面原為全聯安康店，但因東湖路上有2間全聯，因此安康約一年前歇業。