30年戲院都更難 2億求售流標

位於台北市民生東路五段、民生圓環旁的新民生戲院,已有卅多年歷史,早年常可見民眾大排長龍買票看電影,成為民生社區人的共同回憶。但社區型電影院漸不敵主流連鎖影城,加上疫情期間影音串流平台興起,導致生意愈來愈難做,戲院房東新光人壽為活化資產,委託業者於昨天公開標售,但因都更不易等因素,以流標收場。

標售業者高力國際表示,新民生戲院無人投標,此案雖有幾組自用型買家評估,但與現有影城還有近四年租約,且後續若想改裝也涉及使用執照變更等事項,所以還需進一步溝通;但戲院短期內還不會關門,仍照常營運。

「算是底價便宜,但挑戰性高的物件。」市場人士說,近四百坪的新民生戲院標售底價雖未公開,但估計每坪約四十八萬元,連同地下車位,總底價約兩億元;若以民生社區目前中古大樓每坪七十多萬元來看,並不算貴。

但業界分析,會買此類物件者,一是收租客,但因原本投報率約百分之二並不高,若想改成商場或辦公室,勢必得再投入裝潢成本,但挑高的電影院,又是階梯型,光改造就是大手術,得花不少錢。

二是著眼中長線,等待都更重建者。不過,戲院樓上是「新光民生廣場華廈」,為早年民生圓環周邊的電梯名廈,屬於住商大樓,還有四百多戶,產權相當分散,且住戶享有永久棟距,及圓環的綠地林蔭景觀,沒有重建急迫性,「大家都住得好好的」,都更會等很久。

「還有用散買戲院椅子的方式,慢慢收購產權,可見整合有多難。」市場人士說,八年前實價揭露一筆特殊交易,位於北市長安東路二段、原中興百貨三樓、已歇業多年的金像獎戲院,李方集團以四十萬元買下兩個電影院座位,合計建坪一點七坪,引起熱議。

此外,金像獎戲院座位有五百多個,也不知李方目前收到幾成了,不過即使收完,該大樓五樓到十五樓仍有三百多戶,全棟要打掉重建或進行都更,勢必也要不少時間。

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