地下室店面怎麼算？實價案例這樣拆 專家：CP值高

根據實價登錄，去年12月台北市中山區天津街一樓帶地下室店面，以1.16億元易主，坪數共121.5坪，其中一樓60.8坪，地下室60.7坪，相近的坪數，但總價差很大。備註欄註記，此筆交易一樓總價為9,600萬元、地下室則是2,000萬元，地下室約為一樓的1/5的價格。

目前一樓由餐酒館及雞肉飯業者、地下室則由酒吧業者經營。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，中山區不乏特色餐廳及酒吧，且天津街鄰近捷運中山站，交通機能便利，大店面隔成兩間店面出租，多能提高投報率，依照該路段承租行情，保守估算投報率至少有2.5%以上。

台灣房屋集團觀察，去年台北市百坪以上的一樓帶地下室店面交易有五筆，總價最高的是中山區民權東路三段1~2樓加地下室店面，共147.5坪，因在主幹道上正門牌，成交價達2.45億元，目前一樓由銀行業者承租中。

坪數最大是信義區松德路213.56坪店面，地下室就佔了185坪左右，因此總價也最低，僅5,930萬元，之前曾由餐飲業租用。

張旭嵐表示，一般帶有地下室的店面，可使用坪數較大，且地下室的單價大約是一樓的1/3~1/4，空間效益高，常見出租給餐飲業、超市零售、健身房，或是商辦的辦公、倉儲用等，對於客單價低，但又需要大坪數的業種，這類店面CP值高。

若地下室有獨立出入口的店面，還可和一樓店面分開租用，對房東而言，也有機會創造高租金效益。

不過純地下室的店面，因缺乏展示空間，廣告效益低，因此比較適合品牌性強，或是客源穩定自來的業種，像是KTV、酒吧、網咖店面，另外對於採光與通風問題、消防設備規定是否符合開業需求等情況也需特別注意。

第一建經研究中心副理張菱育提醒，以地下室為主的物件或是純地下室的店面，房貸成數較低，有的銀行甚至不承貸，購買前應先了解銀行放貸條件。此外，有些舊大樓的地下室登記為防空避難室，由於防空避難空間做營業使用有諸多限制，因此房客承租時，建議先確認相關法規，避免遭受檢舉又無法營業。

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