亞太僅3城市屬「這種」市場 台北名列其中

全球獨立不動產專業顧問公司萊坊公布最新一季亞太地區頂級商辦市場報告指出，23個亞太城市中，只有首爾、台北、胡志明三地因為供不應求，屬於少數的「房東市場」，其他城市都屬於有利於承租方議價的「租客市場」。

萊坊調查指出，儘管面對40年以來最猛烈的通膨壓力，以及各國積極升息，但亞太地區頂級辦公室，繼上季租金季漲0.8%之後，第二季租金續漲1%，半數以上的市場已經恢復到疫情前的租金水準。連三季復甦之後，預期全年租金漲幅將超過2%。

空置率雖下降，但23個亞太城市中，金邊空置率45%、吉隆坡28%、雅加達27%、孟買20%、馬尼拉19%，中國大陸大部分的一線城市也高居雙位數，因此65%的城市屬於有利於承租方議價的「租客市場」。

相對來說，只有首爾、台北、胡志明三地因為供不應求，屬於少數的「房東市場」。

新上任且業務實績橫跨中、港、台三地的瑞普萊坊商業不動產服務部資深總監盧佳青表示，台灣在第二季雖然受到本土疫情升溫、升息、金融市場波動的三重挑戰，有部分科技、加密貨幣產業縮編或撤出市場的狀況，但整體商業環境穩定，並未影響商辦租賃需求。

信義計畫區的頂級商辦供給量約16萬坪，空置率上季的從3.54%下降到第二季的2.43%，平均租金從每坪每月3,847元漲至4,039元，空置面積更從5,700坪降到4,000坪以下，供給有限及穩定去化，將持續推升租金的漲勢。

盧佳青認為，即便整體經濟有修正之虞，但下半年，甚至未來三年辦公室租賃市場將呈現穩定平緩成長，主要有五大利多因素支撐：

首先，台灣經歷三輪的疫情壓力測試，商辦市場在亞洲仍能維持低空置、抗通膨的租金回報的獨特地位。在下半年邊境逐漸開放、跨國商務交流恢復正軌的激勵下，將推進過去兩年許多處於觀望的外商重啟佈局決策。

其次，疫情、通膨、升息帶動機構法人資產處分、購併，以及調整自用及收益不動產部位，除了強化買賣市場的交易量能鞏固，也間接形成量體釋出以及各類以租代買或招租需求，再次催動了市場的供給量能。

第三，疫情加速產業鏈重組的需求結構。舉例來說，越來越多跨境電商、軟體、金融、物流的產業投資，放大對台灣的商辦租用需求。另外，在ESG的要求下，目前對於物件探詢已經延伸到內湖、南港，甚至北士科未來新大樓，綠色溢價將反映到個案條件及租金表現。

第四，原本預計在2023年加入市場的新供給，以及預期透過都更改建的舊大樓，紛紛因為工料成本雙漲，而出現延遲完工或暫停重建的現象，淡化過去推估因大量供給而導致租金下滑及租客觀望的狀況。

最後，A辦大房東也順應混合式分流辦公的趨勢，導入co-working元素，用最好的地點、最新的空間規劃、更靈活的營運模式，有效提高辦公空間使用及招租效率，讓租賃市場更多元更有彈性。

舉例來說，民生敦北商圈、屋齡30年的宏泰世界大樓開啟商務中心的新經營模式，未來也將複製此商業模式到其他大樓，優化空間競爭力。預期商辦活化的策略，無論透過整修或改建，都有利於刺激租客回籠、吸引新創公司跨入。

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