老街商圈沒落房價面臨下跌？估價師曝銀行鑑價警訊：出現3徵兆難有起色
近年不少老舊市區與傳統商圈面臨人口外流與產業轉型陣痛，部分區域房價出現長期滯漲甚至下跌危機。
高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源與住商企研室執行總監徐佳馨在訪談中分享，銀行在評估區域風險時最關注的「商圈衰退三大徵兆」。
他提醒購屋族，若發現想買的區域出現主要幹道商家倒閉、國小面臨廢校以及長達20年零新建案等現象，代表當地生活機能與買盤已嚴重萎縮，進場前務必三思。
陳碧源指出，每個鄉鎮或生活圈都有一條最熱鬧的核心商業街道，第一大衰退徵兆便是「主要幹道的便利商店、傳統雜貨店或小吃餐飲店陸續收攤」。
當連最基本的日常飲食與民生零售業都無法支撐營運，意味著當地常住人口與消費力已跌破生存門檻，就像過去駐軍撤離後的舊商圈般迅速沒落。
第二大徵兆則是「當地國小招生不足甚至面臨廢校」。
陳碧源分析，國小存在代表背後有年輕父母與青壯年就業人口定居；一旦連國小都招不到學生，顯示當地缺乏工作機會，青壯年全數外移、只剩高齡長輩留守，未來完全沒有首購或換屋剛性需求。
第三大徵兆為「超過20年沒有任何新建案推出」，房地產約以20年為一翻修與換屋週期，若建商長達20年不願進場推案，代表連在地居民都無力或無意願換新屋，這類區域房價極難有起色。
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