借房給女兒劇團設址踩雷 部分房地土增稅失去優稅

民眾出售自住房地，想適用土地增值稅「一生一屋」優惠，除了設籍、持有年限等條件，出售前5年的房屋使用情形也是關鍵。台北市一名屋主因曾無償出借房屋，供女兒負責的劇團及協會設立團址、會址，雖主張團體並未實際辦公，自己也持續居住於該處，但台北市稅捐稽徵處認定，部分房屋曾供人民團體使用，不符合自用住宅規定，因此有4.4平方公尺土地須按一般用地稅率課徵土地增值稅，屋主提起訴願仍遭駁回。

本案屋主早在民國74年出售土地時，已使用過一生一次自用住宅優惠。114年6月再次出售台北市中正區房地，土地持分面積25.64平方公尺，申請適用一生一屋優惠，希望按10%稅率課徵土地增值稅。

不過，稅捐處查出，該房屋曾供劇團及協會設立團址、會址，直到110年6、7月才陸續遷出。由於出售前5年仍有部分房屋供團體使用，稅捐處依房屋稅籍資料認定，其中18.16平方公尺屬非住家非營業使用，按比例換算後，有4.4平方公尺土地不符合自用住宅條件，其餘21.24平方公尺則可適用優惠稅率。

稅捐處因此核定，21.24平方公尺土地按10%自用住宅稅率課徵，稅額93萬5,546元；其餘4.4平方公尺按一般用地稅率課徵，稅額60萬1,979元，合計153萬7,525元。

屋主不服主張，劇團及協會負責人都是自己的女兒，當初只是無償借用地址設立團址、會址，並未實際在屋內辦公，自己仍持續居住，也提出室內照片佐證。此外，屋主認為，應依房屋稅課稅明細中的實際使用面積計算，不應直接認定4.4平方公尺土地須按一般稅率課稅。

但台北市政府訴願審議委員會認為，土地稅法規定，自用住宅用地除了須符合設籍等條件，一生一屋優惠還要求出售前5年內無供營業使用或出租情形。即使團體沒有實際辦公，只要房屋部分空間供團體設立團址、會址使用，就不能認定該部分仍屬自用住宅。

至於屋主提出的室內照片，因僅呈現房屋局部，無法據以確認團體實際使用面積；稅捐處依房屋稅籍資料及實際使用比例換算土地面積，也沒有違誤。屋主另主張應比照公益出租適用優惠稅率，但訴願會認為，公益出租人有特定資格及認定程序，並非提供房屋給非營利組織無償設址，就能適用相關優惠。訴願會因此認定，稅捐處核定土地增值稅並無違誤，駁回訴願。

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