生前急賣房分產恐大虧！律師點「留房子比留現金省」：市價破億才課得到稅
許多長輩隨年歲漸長，常聽信房仲說詞「怕以後小孩爭產、遺產稅很貴」，而急著在生前把房子賣掉變現分給子女，律師陳樹村直言，這是常見的傳承迷思，「留下不動產才是所有稅負裡最省稅的作法」。
透過不動產現值與市價的巨大落差，搭配房貸債務全額扣除與法定免稅額，多數家庭根本課不到遺產稅，甚至實質資產破億才可能達課稅門檻。
公告現值遠低於市價 2千萬房產稅基僅剩5、600萬
陳樹村分析，遺產稅被視為相對最輕的稅目，稅率級距僅分10%、15%與最高20%。關鍵在於計算房產價值時，國稅局並非依照市場行情，而是依「土地公告現值」合併「房屋評定現值」計算。
由於房屋逐年折舊，加上大樓土地持分較少，課稅現值通常僅為市價的3分之1至5分之1。
舉例來說，市價2000萬元的電梯大樓，兩項現值加總往往僅約5、600萬元，稅基大幅縮水。
未償房貸採實際金額全扣 一來一往創造驚人節稅槓桿
若長輩生前名下仍有銀行貸款未清償，節稅效益更加顯著。
陳樹村指出，計入遺產總額的房產是採偏低的公告現值，但扣除債務時，銀行貸款的未償餘額卻是以「實際市價債務金額」全數認列扣除。
這種「低現值計算資產、高額扣除負債」的落差，往往讓遺產淨額大幅被沖銷，甚至降至零元，達到完全免課稅的效果。
法定免稅額扣除額近2千萬 陳樹村：留逾億身家才課得到
除了稅基優勢，現行遺產稅的法定扣除額度相當充裕。
陳樹村列舉，被繼承人享有1333萬元基本免稅額，配偶扣除額達553萬元，每位直系血親卑親屬扣除額為56萬元，另有喪葬費138萬元等項目，林林總總扣除額合計逼近2000萬元。
陳樹村強調，在現值嚴重折價與近2千萬元的免稅門檻雙重保護下，一般中產階級傳承不動產幾乎不用繳稅。
若遺產最終仍會被課徵到稅款，往往意味著留下的不動產與各項資產「真實市價早已突破1億元以上」。長輩若無特殊資金需求，切莫輕易在生前出售房產變現。
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