社宅號稱「市價8折」卻超無感！專家揭背後2成因：政策先綁死降價空間
政府近年積極興辦社會住宅，標榜租金低於市場行情八折，但不少新完工的整棟式公宅公告租金後，常遭民眾質疑「根本沒有便宜多少、幾乎等於市價」。
對此，房產專家陶迪與麻太在《陶迪說》節目中深度剖析，社會住宅租金之所以無法如外界預期般親民，背後並非單純打折問題，而是受到「對標規格過高」與「政策要求50年財務自償」兩大因素牽制。
專家指出，民眾對社宅租金的期待多半來自周邊二、三十年以上的老舊公寓或中古大樓，但官方認定的「市場行情」標準截然不同。
依內政部國土署公布的公宅規範，社宅租金對標的是「公宅屋齡加十年」的新古屋，這類十年左右的電梯大樓在租賃市場中本就屬於偏高價位產品。
此外，公宅在興建規格上毫不馬虎，依法必須滿足綠建築、智慧建築及耐震三大標章的硬性標準，建造成本高昂。
再加上社宅內部必須整合托嬰中心、日照中心等偏社福性質的公共設施，使得整體公設比往往高達40%，遠高於一般常民住宅。
陶迪直言，公宅以極高標準建造、配置完整物業管理，最後卻要求經濟弱勢或付租能力有限的租客來分攤這些高規格建造成本，自然會造成租金體感與市價幾乎無異的落差。
國土署要求50年自償率 租客付租形同替政府繳房貸
第二項更關鍵的核心因素在於財務運作上的「自償率」要求。
麻太說明，各縣市興建公宅的資金主要來自國土署住宅基金，但基金補貼範圍僅限於貸款利息及未來的整體修繕，其餘龐大的營造成本本金，地方政府必須在50年之內透過民眾繳納的租金「全數回收、自負盈虧」。
陶迪表示，雖然攤提拉長至50年能適度壓低每月的攤還壓力，但「百分之百自償」的框架意味著租客支付的租金，本質上就是在幫政府清償興建貸款。
在財政自負盈虧的硬指標下，即便公宅享有近乎零成本的國有土地優勢，政府在租金定價上依然缺乏大幅降價的彈性，難以真正實現外界想像中「純社會福利」的平價承諾。
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