央行鬆綁房市會好？ 專家：現在問題是銀行不想借

雖然央行鬆綁房市信用管制，第二屋從六成提高到七成，但專家表示，政策表面上增加購屋人的資金彈性，但銀行與壽險公司的房貸排撥潮仍未明顯緩解，部分案件甚至必須等待兩個月。

城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛表示，第2戶貸款成數提高，有助於減輕換屋族自備款壓力，但能否順利取得貸款，仍取決於銀行額度、借款人條件、擔保品鑑價以及金融機構內部資金配置。

目前企業融資及其他放款利率動輒4％、5％甚至6％，而一般住宅房貸利率仍在3％上下，對金融機構而言，資金運用效益相對有限。即使央行放寬貸款成數，銀行也未必想擴大承作房貸。

柯昇沛表示，目前購屋族實際面臨兩道關卡：第一道是央行規定的貸款成數，第二道則是金融機構的核貸意願與排撥速度。

政策雖然提高貸款上限，但若銀行沒有足夠額度，或對房貸承作態度仍然保守，購屋人仍可能面臨資金缺口。「央行打開第一道門，不代表房貸資金就能立即到位」。

房貸資金吃緊並非只有銀行，近年壽險業銷售的商品以美元保單居多，資金來源偏向美元，而台股熱絡，部分保戶解約或提領資金轉進股市，使壽險公司出現「收進美元、支出台幣」的不平衡現象。

在新台幣資金有限的情況下，壽險公司面對保戶房貸及保單借款需求，只能延後排撥、提高審核標準，甚至建議客戶轉向銀行申貸。然而，不少保戶正是因為銀行貸款額度不足，才轉向壽險公司尋求資金，最後仍然碰上排撥等待。

柯昇沛表示，過去購屋人主要比較利率高低，現在卻必須先確認銀行是否願意承作。當銀行與壽險同時出現排撥壓力，市場就會從利率競爭轉變為額度競爭。

「現在的問題不是市場沒有錢，而是資金流向不平均。」他表示，房價不再是決定交易的唯一因素，誰能取得貸款、可以取得多少額度，以及何時能夠撥款，正在重新改變市場成交秩序。

未來房市可能出現三項結構性變化。首先，首購、自住與換屋需求的金融條件將更加分流；其次，低總價、地段成熟及容易鑑價的產品將更具優勢；第三，建商推案策略將由追求高單價，逐步轉向控制坪數與總價。

當前房市已由過去的「價格競爭」，進入新的「資金競爭」。未來建商購地及推案不能只考量土地成本與預期售價，更要將購屋人的資金取得能力納入產品規劃。控制總價、強化自住機能，並選擇銀行鑑價相對穩定的區域，將比單純追求價格成長更有利於市場去化。

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