上億買地竟動彈不得？律師揭地主惡夢：老屋卡死土地難拆遷
不少投資人或建商在購買素地或法拍土地時，常因輕忽地上老舊建物未同步處理，導致鉅額資金遭長期套牢。
律師陳樹村指出，依據《民法》第425條之一規定，若土地與房屋原同屬一人，後因買賣、贈與或繼承等原因分屬不同人，法律將推定雙方具備「法定租賃關係」，新地主不得任意主張拆屋還地，極易讓買受人落入「高價買地卻動彈不得」的重度法律陷阱。
陳樹村舉例，早期常見長輩生前將土地贈與特定子女，地上老屋卻未辦保存登記；長輩過世後，未辦保存登記的建物淪為全體繼承人公同共有。
若地主將土地轉售給第三方，其他共有人往往會跳出來主張《民法》第425條之一的法定租賃關係，阻止新地主拆除地上物。
此時地主即便提告，法院往往也只能依《土地法》第97條，按低廉的「申報地價」年息5%至10%判准微薄地租，實質回報極低，且須等到房屋徹底傾頹老舊至無經濟價值，才有機會終止租賃。
針對這項制度盲區，陳樹村強調，現行法規過度保護地上建物所有權人，已嚴重背離土地經濟學的土地稀缺價值。
他呼籲立法與實務應與時俱進，考慮類推適用《民法》第833條之一，由法院鑑定建物的耐用年限並訂定合理存續期間，期滿補償殘值後收回土地，避免租賃關係無限期「永續」。
陳樹村提醒，購地前務必落實產權與建物審查，若地上有合法建物或未保存登記老屋，務必連同產權、稅籍變更及點交一併綁定契約，以免數千萬元投資直接掉進動彈不得的錢坑。
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