為何要都更危老？ 專家一句話突破盲腸「修法未打中核心」

行政院日前通過危老、都更條例修正草案，房市趨勢專家李同榮表示，此次政策修正，改善了不少缺點，但還是沒有抓到都更危老真正核心。

他表示，都更危老改革真正的績效，不是創造多少容積，也不是核准多少案件。而是在下一場重大地震來臨以前，我們能提前消除多少危險建築、保住多少人的生命。

也因此，政策不應「老重於危」，而應「危重於老」。不能只問「房子幾歲」，而應先回答「房子有多危險」。唯有先全面健檢，政府才能掌握真正危樓的數量與位置，建立完整危屋風險地圖，排出處理順序，做到「以危論序」。

李同榮表示，這次危老都更修法草案有四大優點：

一，危老去落日化，讓老屋更新由短期政策走向常態制度。

二，自主都更制度化，透過全案管理與信用保證，補足地主在專業整合與融資上的不足。

三，容積獎勵連結公益，將社宅、婚育宅與社福設施納入公共回饋。

四，修正危老濫用，針對過去紙片屋、商辦及旅館透過危老制度套利的爭議加以限制。

不過，此次修法仍然「老重於危」，政策仍偏向屋齡導向，而非以危險程度為核心的分級制度。

他表示，台灣位處地震帶，老屋更新不是單純房地產議題，而是國家防震、防災與人民生命安全問題。災難發生、房屋倒塌、人命損失之後再檢討，就不是亡羊補牢，而是已經來不及。

也因此，危老政策應該注重的是危險程度，先找出高風險建築，而不是以屋齡作為主要判斷。

李同榮認為，政府應優先編列預算，針對一定屋齡，例如30年以上建築，全面進行快篩安全健檢，進一步依結構、耐震、消防與建物劣化程度進一步檢測，建立危險分級制度，再依危害程度分為高度危險、中度風險及一般老舊等級，分別給予重建、補強、修繕與追蹤管理。

另外，建築物如果經專業鑑定已達重大危害生命安全程度，政府就不能只是鼓勵重建，而應依法啟動限期改善、拆除或重建。若少數產權人長期阻礙，使整棟大樓居民持續暴露在重大風險中，政府就必須依法行使公權力。

當然，強制重建涉及人民財產權，因此必須建立嚴謹鑑定、合理補償與司法救濟制度；但財產權保障，也不能成為讓重大公共危險無限期存在的理由。政府對危屋不能只有輔導權，也必須具有處置權。

此外，既然政府基於公共安全要求重大危屋必須重建，就不能一方面要求人民拆屋，一方面又讓住戶重建後面臨坪數縮水與龐大工程負擔。

因此，真正被認定為高度危險、須強制重建的建築，應給予比一般老屋更高的容積誘因，在都市承載、交通、防災及公共設施許可範圍內，朝「原住戶一坪換足一坪」的政策目標設計。

原則應該很清楚：愈危險，重建愈優先；政府介入愈強，給予的補償與誘因也應愈合理。如此才能讓危樓居民願意快速重建，而不是在生命安全與財產損失之間被迫選擇。

李同榮表示，全面老屋健檢不可能只靠一次性預算。政府可先編列預算啟動老屋健檢，未來危屋重建時，除了保障原住戶合理「一坪換一坪」之外，在都市承載能力允許下，可設計額外容積作為公共回饋，由政府取得部分收益，再回流到老屋健檢、危樓鑑定、弱勢搬遷與補強項目，建立重建之循環基金。

整體老屋健檢就形成良性長期循環：老屋全面健檢 → 危險分級 → 危樓強制重建 → 公共回饋基金→ 基金再投入健檢。

至於未來老屋是否應像老車一樣，達到一定屋齡後定期強制健檢，也值得進一步研究檢測周期、費用負擔及弱勢補助等配套。

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