月薪8萬不如5萬好貸？內行揭「房貸4潛規則」：穩定薪轉與負債比才是關鍵
許多購屋族普遍認為「薪資越高，房貸越容易過件」，但實際申貸時卻常發現並非如此。
房產專家馬湘琳指出，在銀行的核貸邏輯中，月薪8萬元不一定會比月薪5萬元更容易取得理想的房貸成數與利率，銀行評估的核心並非單純看收入數字高低，而是著重申貸人的整體財務體質與風險控管能力。
馬湘琳分析，銀行在進行房貸徵信與授信審核時，主要會從四大關鍵維度綜合評估：
第一是「收入的穩定度」。具備長期穩定的受薪工作與固定薪資轉帳證明的申請人，比起收入雖高但波動較大的業務獎金族或自由接案者，更容易獲得銀行的信任與較佳的放款條件。
第二是「個人信用紀錄」。日常使用信用卡是否有按時全額繳清、是否存在遲繳紀錄或動用循環利息，以及過去是否有各類貸款的逾期還款紀錄，都是銀行聯徵中心評分的關鍵指標，任何遲繳紀錄都會直接衝擊核貸結果。
第三是「個人總負債比（DBR）」。申貸人名下若已背負信用貸款、汽車貸款、高額分期付款或其他保證債務，銀行會將其月付金全數納入負債比試算，進而壓縮房貸的可貸額度。
第四則是「擔保品本身條件」。房屋所處的地段位置、生活機能、建物屋齡、產權完整性及整體屋況，都會直接影響銀行的鑑價結果與放貸成數。
馬湘琳強調，買房貸款不能單看薪水多寡，健全的信用紀錄與負債管理往往比每月多幾千元收入更具決定性。購屋族在進場前應及早梳理財務條件，量身打造最適合自身的購屋與還款規劃。
◎本文獲 馬湘琳 授權（來源出處），嚴禁未經同意擅自轉載、重製或改寫。
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