房市止跌訊號浮現！北士科商辦搭上AI題材突圍 專家點名「低基期營建4雄」迎補漲

2026年第二季全國都會區房價指數為168.77，季增0.74%、年增2.66%，價格面止跌回穩，區域上台南單季大漲10.21%最突出。

更關鍵的是交易量也真的動起來了，六都建物買賣移轉棟數5月16,558棟（月增5.6%）、6月18,306棟（月增11.3%）、7月20,506棟（月增12.0%、年增8.8%），連續三個月月增，7月甚至是自2025年1月以來首度單月突破2萬棟，創19個月新高。

雖然1到7月累計117,944棟仍年減0.9%，全年仍未翻正，但月增的力道跟連續性已經足以說明「房市觸底的跡象」。

在這個買氣回流的背景下，也有幾檔營建股營收表現逆勢成長。

最常被提到的是冠德（2520）跟興富發（2542），冠德以雙北為主、近年才開始往台中擴張，屬於北部、中部型建商。

興富發則是全台性布局，從發跡地高雄一路北上到台中七期、雙北，目前推案版圖涵蓋雙北、台中、台南、高雄。

這兩檔今年1到7月的營收表現與獲利，冠德建設上半年獲利11.09億、大增逾六成，EPS達1.87元，上半年營收年增率達31.4%。

興富發上半年EPS 2.45元，由於2025年基期較低，使營收年增率高達461%。此外，國建（2501）、長虹（5534）在股價低基期下，也值得投資人留意。

一、國建：第一家上市的營建股 營收穩健成長

國建（2501）是台灣首家上市建設公司國泰建設，1964年成立、1967年掛牌，掛牌年數快60年，是台股營建股裡歷史最久的一家，隸屬霖園集團（與國泰金控同屬蔡家體系，但為各自獨立掛牌的公司）。

國建2025年全年營收242.89億元，年增率只有1.80%，但EPS拿到2.83元，創近四年新高，靠毛利、營益率將獲利拉高。

而2026年上半年這波完工認列。累計前七個月年增達 35.3%，上半年EPS達 1.47元，股價目前僅 23元，近十年平均殖利率達 5.2%，屬於存股族偏好的營建股之一。

展望2026年，公司預計有3個建案完工交屋、總銷約90億元，另外會推出4個新案、總銷約230億元，推案量較2025年成長約15%。整體來說，案量透明、老牌背景撐著，是這波回溫裡相對穩的一檔。

二、長虹：北市科題材 打底有望成形

長虹（5534）1975年成立，2004年掛牌上市，掛牌年數約21年，主要推案在雙北，這幾年也往台中、彰化擴張，商辦產品線比重明顯拉高，並有100%持股的甲級營造廠宏林營造，施工進度跟成本控管相對可控。

先看技術面：從5年週線圖看，長虹在2024年出現一波噴發，從70元衝上144元高點，之後修正回落，2025年到現在大約一年左右都在70到90元區間整理，均線逐漸收斂，股價約 80元左右，三角收斂型態逼近末端，且具備題材。

長虹董事長李文造表示：「位於北士科的「長虹ICT科技大樓」已經完工，地點就在輝達斜對面不到100公尺，目前詢問度高。」

這個案子總銷金額約100億元，若能整棟出售，對長虹的營收與獲利貢獻會相當可觀。

此外，長虹自己揭露的2026年五大營收引擎，總銷加起來約313.7億元：北士科的長虹ICT科技大樓（100億元，鄰近輝達）、南港的長虹虹創科技大樓（120億元，東區門戶計畫核心）、內湖的長虹雲創科技大樓（43億元）、台北市蛋黃區的長虹MVP（29.5億元）、林口機捷沿線的長虹天際（21.2億元）。

長虹上半年獲利數字並不好看，2026年上半年EPS只有1.05元，但過去長虹營收集中在下半年認列，且有兩筆是商辦大案，所以上半年是明擺著的空窗期。

如果單看上半年的數字，容易誤判這家公司的實際狀況，重點應該放在下半年；這也正是股價目前處於低基期的原因之一。

此外，長虹近十年來平均殖利率達6.7%，同樣是存股族偏好的營建股之一。

三、人口下滑隱憂 時間軸逼近

市場上一直有一種擔憂，台灣生育率持續下滑，人口數降低，未來房價恐怕會失去支撐。

這個擔憂方向是對的，但用哪個時間點當起點去推算，結果會差很多。台灣總生育率早在1984年就跌破人口替代水準2.1（當年為2.06），但1980年代到1990年代其實有一段平滑期，大致維持在1.7上下盤整，並沒有立刻崩落。

真正的斜率轉折點是2000年之後：2000年生育率1.68，之後一路下滑到1.40、1.34、1.24……幾年內就腰斬，這才是真正的結構性惡化起點。

如果用2000年當起點、抓30歲左右的首購年齡往後推算，等於2030年之後，人口結構對購屋需求的實質衝擊將變得明顯，但在5年左右的緩衝期下，投資人可先作為長期布局的提醒。

AI題材與資金避風港 是眼前的關鍵

不過眼前這波營建股回溫，反而跟人口結構是兩條相反方向的力。

值得留意的是，這篇提到的幾檔個股，其實都跟AI題材有直接或間接的關聯：長虹的ICT科技大樓緊鄰輝達北士科總部。

國建同樣被列名在輝達2025年宣布進駐北士科後、於區域內有建案開發或準備開發的上市建商名單中，跟長虹、華固、遠雄同列。

冠德在北士科也有一塊600多坪的合建案，2026年第一季開工。

興富發雖然沒有直接卡位北士科，但集團公開表示看好輝達設立海外總部帶動的AI熱潮與就業人口紅利，佈局方向鎖定內湖科技園區這類鄰近AI供應鏈聚落的區域。

換句話說，這波營建股的回溫，某種程度上跟台股這波AI多頭基期過高有關，資金在尋找相對低基期、又有實質題材支撐的板塊，營建股剛好同時具備這兩個條件，自然而然成了資金輪動下的避風港選項。

◎本文獲「玩股網」授權轉載，原文：六都移轉量連三月增，長虹卡位北士科百億案、興富發營收爆發！營建股成資金避風港

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