房子過戶給小孩卻無家可歸！老母贈遭棄養怒告討回7百萬 律師揭爸媽贈房4風險

一、案例故事：媽媽把房子給你 是因為相信你的承諾

「兒子，你當初明明答應過，會照顧我到終老……」年邁的王媽媽怎麼也沒想到，自己到老竟然還要上法官打官司，而且對簿公堂的另一方，竟是她曾經最信任的大兒子。

二十多年前，王媽媽名下有一間位於台北市的房子。當時兩個兒子都已成年，家庭成員愈來愈多，大家必須重新安排居住空間。

於是，她把兩個兒子找來，提出一個方案：

兩個兒子之中，願意留下來陪她同住到終老的人，她就把房子過戶給他；取得房子的人，還要用房子貸款300萬元，補貼搬出去的另一個兒子購屋。

小兒子考量自己的生活習慣，選擇搬出去；大兒子則答應母親，會和母親一起住並照顧她到終老，基於這份承諾，陳媽媽把房子過戶給了大兒子。

對她來說，這不是單純的財產贈與，而是一場晚年生活的交換與託付：「房子給你，請你給我一個可以安心終老的家。」

二、房子賣掉後 母親從「有房」變成「無家」

房子過戶後，母子共同生活多年，然而，大兒子後來將母親原本的房子出售，另行購買新北市的新房，王媽媽雖然短暫搬進新家，卻因生活安排與家人往來受到限制，住了幾天便離開，搬去與弟弟、妹妹同住。

她在日記裡寫下：「兒子把房子賣了，自己從有房子，變成沒有房子。兒子曾說過會陪她住到老，如今一切卻都變了。」

後來，王媽媽中風，身體狀況惡化，需要家人長期照顧。孩子們也曾安排她入住長照機構，後來王媽媽的身體狀況有恢復一些，並且她也不習慣機構的居住環境。

因此，她向大兒子提出，請大兒子履行當初的約定，接她回家同住，但大兒子拒絕；而且當年承諾給小兒子的300萬元，也始終沒有支付，而此時，則是女兒一家對母親伸出了援手，接母親回家同住並照顧。

王媽媽對於女兒一家人對自己的照顧看在眼裡，心疼在心裡，畢竟自己給最多的大兒子，竟是現在對自己撤手不管的人，而沒有給很多的女兒，竟是現在守在身邊的人。

因此，王媽媽經過一陣長長的思考過後，最後終於下定決心，提起訴訟，撤銷當年的贈與，要求大兒子把房子還給她。

問題是，房子早已賣給第三人，已經無法直接返還，「她能把賣房的錢要回來嗎？」

三、法院怎麼判斷：這不是普通贈與 而是「附負擔贈與」

依民法第406條規定：「贈與是指一方無償將財產給與他方，他方同意接受的契約」，但有些贈與，並不是毫無條件。

民法第412條規定：「贈與附有負擔，而贈與人已經交付財產，受贈人卻不履行負擔時，贈與人可以要求履行，也可以撤銷贈與，把財產拿回來。」

「負擔」，白話的解釋就是「贈與財產時，要求受贈人要履行的約定」。本案中，法院綜合兩個重要約定：

「一、大兒子必須與母親同住到終老。二、大兒子應以房屋貸款300萬元，給搬出去的小兒子。」

打官司的過程中，大兒子主張自己和母親之間是買賣房屋，地政機關登記的過戶原因，寫的是「買賣」，因此不是無償取得房屋。

然而，法院認為，雖然有買賣契約，但沒有證據可以證明雙方真的談過買賣價金，也沒有證據證明大兒子曾將房屋價款交給母親。

反而是小兒子及母親的妹妹，都證實母親當年確實要求大兒子「陪她住到老」，並負擔支付300萬元的義務，法院因此認定，母子之間成立的是「附負擔贈與契約」。

四、兒子照顧過母親 為什麼還是被認定沒有履行？

大兒子主張，他與母親共同生活多年，也曾照顧母親就醫、負擔生活費、安排長照機構，並非不孝或完全沒有照顧。

但本案的關鍵，不是兒子過去有沒有照顧過母親，而是他是否完整履行當初取得房屋時所承諾的「贈與負擔」。

法院認為，大兒子後來沒有繼續與母親同住，且始終沒有支付約定的300萬元，因此仍屬未履行負擔。

王媽媽請律師，寫起訴狀向兒子表明「撤銷贈與」，書狀送達給兒子後，贈與契約即被合法撤銷。

因爲原本的房屋已經被出售，無法返還，法院依民法撤銷贈與及不當得利的規定，判決大兒子應返還房屋贈與當年的價值700萬元並支付利息。

五、把房子送給孩子養老 最容易忽略的四個風險

（一）口頭承諾很難證明

許多父母只聽孩子說：「房子給我，我一定照顧你」但若沒有書面契約、錄音或證人在場，如果日後孩子否認，父母可能連當初約定過什麼都無法證明。

（二）過戶後，房子可能被出售或抵押

房屋一旦登記在孩子名下，孩子就能出售或設定抵押權，就像本案中，即使王媽媽成功撤銷贈與，但因為房屋已經賣給第三人，只能要求返還房屋的價額，而不能拿回原本的家。

（三）「負擔」的內容要明確

父母對於贈與財產給子女時，希望子女「未來做到的照顧」到底是什麼內容？建議要明確的「白紙黑字約定」，甚至安排律師見證或公證人公證。

雙方講得愈不清楚，日後爭議愈大。

（四）打贏官司不代表一定拿得到錢

即使法院判決子女應返還房屋價額，仍要確認子女名下是否有財產可供執行，若子女早已將售屋款花掉或移轉，父母仍可能面臨追討困難。

父母將房子贈與子女，部分的原因是為了節稅或提早分產，但更多的是「希望換得一個安心的晚年」但愛與信任，不能只停留在一句：「我會照顧你」。

如果贈與背後附有養老、同住或照顧條件，建議至少做到以下幾件事：

第一，以書面清楚記載受贈人應履行的義務，例如居住安排、生活費、醫療費、看護費與長照費用。

第二，約定若子女出售、抵押房屋，或不再提供照顧時，父母可以撤銷贈與或要求返還。

第三，保留居住權、設定抵押權，或透過信託制度管理房屋，避免父母過戶後立即失去控制權。

第四，贈與前先進行資產、稅務與長照需求盤點，不要把自己唯一的住處或全部養老資產一次交出去。

王媽媽的故事告訴我們：真正危險的，往往不是父母不願意給，而是給得太早、給得太乾淨，也沒有把孩子的承諾留下來。

房子可以留給孩子，但在確定自己晚年有地方住、有人照顧、有錢生活之前，請先替自己留下一張安全網。

因為好的資產傳承，不只是讓孩子順利得到財產，更要讓父母在付出一生之後，仍能有尊嚴、有保障地走完人生最後一段路。

◎本文獲 吳挺絹律師 授權（來源出處），嚴禁未經同意擅自轉載、重製或改寫。

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