欠租1年房東恐慘虧逾30萬！包租代管成風潮：空置與呆帳風險全轉嫁
隨著租賃市場邁向專業化，越來越多房東選擇將房屋交由專業包租代管業者營運。
新北租賃公會理事長王則人指出，房東願意釋出房源的核心動機，除了享受政府推動的「社會住宅包租代管」政策優惠外，更重要的是能將繁雜的修繕管理與龐大的法律呆帳風險進行有效轉嫁。
稅務優惠加風險轉嫁成最大誘因
王則人分析，加入社會住宅包租代管計畫，房東在稅務上可享有房屋稅與地價稅適用自用住宅稅率，以及額外的租金所得稅減免優惠。然而，對多數房東而言，最誘人的依然是「風險轉嫁機制」。
以租務實務來看，若不幸遇到惡意欠租的房客，房東走法律程序從法院裁定到最終強制執行收回房屋，耗時平均長達一年。
以新北市月租金2萬元計算，一年下來光是租金損失與相關訴訟成本就高達將近30萬元。
若選擇包租模式，房客欠租的呆帳風險與房屋空置期皆由包租業者全數承擔，讓房東得以遠離繁瑣雜務與財務風險，安心當個「快樂包租公」。
推動「優良房客認證」：財務客觀指標取代主觀偏見
針對房客篩選機制，王則人提到，傳統房東常憑主觀偏好（如偏好小家庭）挑選租客，但這未必客觀。
新北市租賃公會與全國聯合會目前正積極推動「優良房客認證」制度，借鏡日本與英國等成熟經驗，導入客觀的評估體系：
財務收入比重：評估租客的家庭月收入是否達到月租金的2.5倍以上（例如月租金2萬元，家庭月收入宜達5萬至7.5萬元），以此降低未來無力支付租金的機率。
導入履約保險機制：針對剛出社會、無信用紀錄的學生或新鮮人（小白族群），推行租金履約保險服務，若發生租客無法支付租金之狀況，可由保險公司進行代償，提供雙方保障。
此外，王則人呼籲社會撕下對弱勢族群的刻板標籤。他分享自身公司營運經驗指出，旗下客戶有近四至五成為弱勢族群，但實際不繳租金的比例並未高於一般租客。
透過建立客觀的財務指標與保險配套，不僅能替房東把關風險，也能協助弱客族群公平獲得優質的居住權益。
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