繳清貸款老了再抵押給銀行是白忙？律師點「當年有買房才是贏家」：500萬滾成3千萬
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- 重點一：蘇家宏指出，當年買房的人才是長期資產增值的最大贏家。
- 重點二：以房養老是把不動產價值轉成晚年現金流，不是白忙一場。
- 重點三：貸款到期未必被趕走，單身族與繼承問題可透過制度處理。
辛苦一輩子背房貸，老了卻得把產權再抵押給銀行換取生活費，難道真如網傳是白忙一場、讓銀行淪為最大贏家？恩典法律事務所主持律師蘇家宏對此直言：「絕對不是！那時候買房子的人才是最大贏家。」
不動產翻身晚年理財工具
蘇家宏深度拆解，以30年前房價約400萬至500萬元為例，時至今日該資產在台北市或精華區可能已滾出3000萬元的價價。
若當初選擇不買房，這筆資金可能早已通膨消費殆盡，而以房養老本質上正是將這筆龐大的「不動產增值資產」轉化為晚年靈活配置的「現金流工具」，讓長輩不必伸手向晚輩要錢。
活太久房子會被銀行收走？
面對高齡族群對以房養老的諸多迷思，蘇家宏律師逐一釐清。
首先，關於「貸款到期若還活著，是否會被銀行趕走」的疑慮，他指出若90歲貸款期滿人仍健在，房子通常仍有殘值，可透過拍賣溢價或由子女出面借新還舊等程序結算，並非一到期就面臨強制驅逐。
他也高度建議長輩應具備財商思維，將每個月領到的生活費撥出一部分進行再同意」，銀行在手續上要求通知繼承人或經過律師諮詢，純屬為了防範未來長輩不在時的繼承糾紛，屬於銀行的「自保手續」。
單身族資產不怕被銀行吞沒
此外，對於單身族人生畢業後產權是否會直接被銀行吞沒，蘇家宏律師駁斥這是一大假象。
單身族過世後若無繼承人，資產最終雖歸屬國庫，但在結算前會由遺產管理人或遺囑執行人出面拍賣房屋、清償銀行貸款，剩餘的殘餘價值仍可依遺囑指定平分給指定公益團體或受益人。
他也提醒，若想將產權直接移轉給姪子、改採分期支付生活費，將面臨土地增值稅、契稅、房地合一稅等高額移轉稅賦，且存在對方未來拒付的信任風險，操作上必須極度謹慎個案設計，或改用更具保障的「信託」機制來規劃老後財產，才能真正安心養老。
◎感謝 蘇家宏律師 授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。
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