成交太快是賣便宜了？房仲點破「黃金4到6週」：成熟買方其實早就在等

資深房仲黃相瑛「小英」在YouTube發布影片，講解屋主賣房時的9大誤區，她特別強調賣房不要想著單打獨鬥，唯有跟仲介建立良好的溝通、彼此互相信任，他們才能幫你把房子賣出好價格。

小英指出，她在房仲業待了8年，與許多屋主接觸下來，發現大多數的人其實對賣房並不是很了解，但是每個人都有各自的想法。有些人以為賣房關鍵在於廣告多下一點；也有人故意把價格開高，覺得能慢慢談；又或著覺得自己賣就好不需要房仲，但實際上很多觀念是錯的，反而會影響到成交的時機跟獲利空間。

以下是屋主賣房常常出現的9大迷思：

迷思一、以為房子只要說沒有瑕疵就可以賣出好價格

很多屋主覺得買方不一定看得出來，所以先說沒問題，賣個高價再說。其實此做法非常危險，特別是屋齡20、30年的老屋，房子不可能沒問題，最常見的就是漏水。

有個案例屋齡12年，屋主說沒有漏水，只是吹南風時牆壁回冒水珠，其實冒水珠就是滲漏水，但是接委託時屋主已經把牆壁粉刷過，看不出牆壁的問題，結果買方交屋一入住就抓到，後來屋主還是乖乖出錢修繕了，還差點發生糾紛。第二個案例是30幾年的五樓透天，屋主信誓旦旦說沒有漏水，其實買方買這種屋齡的房子心理都有數，簽約時氣氛非常差。

小英強調，成交價決定的關鍵從來都不是有無滲漏水，而是市況、地段、格局，還有市場上的競爭力，「瑕疵可以誠實說，價格交給房仲處理」才是長久之計，更重要的是，如果隱瞞瑕疵還可能被告，反而賠更多。

迷思二、選擇估價高 佣金收最低的仲介

每個屋主在賣房時最在意價格與佣金，所以都會找好幾個仲介來估價，只要有人開的價格最高，就會覺得仲介很誠實，但說實話，此時屋主理智已經不見了。

如果房子真的有條件加分，比如格局好、屋況好，那確實有可能賣到行情上緣，但再怎麼好都有一個合理範圍，不可能過高。舉個例子，假如房子行情在1000萬左右，偏偏選了一個說可以賣到1200萬的仲介，同時出現有誠意、願意出1100萬的買方，但就是因為開1200萬沒賣成，此狀況就很不好了。

低佣金的仲介也是屋主很愛挑的，但是請思考一下，一個連自己價值都不認同的仲介，連自己佣金都守不住，憑什麼能幫你守住想要的價格？專業的業務應該要對自己服務有信心，畫大餅並不難，成交才是重點。

迷思三、自己賣 不找仲介

這是最常見的問題，很多人覺得房仲只是PO個591，然後成交還要收取一大筆佣金，乾脆自己賣還能省下仲介費。其實仲介存在的價值不是幫你打廣告，而是有以下兩點。

第一是客戶名單，仲介們會對有特定區域有興趣買家的連絡資訊，能通過打電話通知買方，這個龐大的資料庫是屋主完全沒有的資源。第二點是專業的應對，仲介每天都在處理出價還價，遇到買方出價不如預期知道改如何應對，還能幫你守住價格。專業的事情交給專業的人做，才是聰明的抉擇。

迷思四、稅的問題

很多屋主遇到稅務的問題以為上網查就好，但什麼是重購退稅、房地合一稅、土地增值稅，網路上很多訊息都是錯誤的，普通人根本分辨不出來，也不一定適合你的情況，常常賣完房子才發現原來可以退稅。

賣房前稅的問題一定要找懂的人問，仲介、代書或直接問國稅局，不然房子賣掉後才想節稅就來不及了。

迷思五、找很多仲介 客人會更多

有些屋主以為一個仲介帶20組客人，不如直接找10個仲介，就有200組客人，但其實根本不是這樣運作，市場上的買方本來就固定那些人，找再多仲介也是去接觸同一批人。

此外，找過多仲介反而不會太認真幫你賣，重點是找到對的、你信任的仲介，全力交給他處理，他才會幫你把價格做漂亮。

迷思六、價格開高 賣得比較好

很多人賣房還停留在老一倍的觀念，覺得買房一定要從五折、六折開始出價，所以屋主會把價格往上調1.4倍、甚至到2倍，覺得這樣才有議價空間。

賣房不是這樣玩的，要先知己知彼才能百戰百勝，買方買房時會先設定價格區間，然後在區間內挑選要看的物件，才會約仲介看房子，如果你的房子在區間內沒有優勢，一開始就會被刷掉，根本沒有人看。出價策略很考驗仲介與屋主的信任，所以挑好仲介還是非常重要的。

迷思七、賣太快 是不是太便宜？

是不是真的賣的太便宜其實一比對就知道，看看附近的實價登錄再對照自己成交的價格，差不多就有底了。一般情況下，房子最好賣的時候就是一開始的4到6週，因為仲介拿到案子後會立刻盤點手上的買方、挑選最成熟、預算對、行情也懂的客戶，所以賣得快不是因為太便宜，而是買方早就等很久了。

迷思八、帶租約的住家價格可以賣得比較好

如果是買來收租，租金報酬率夠漂亮對買家是一個誘因，但租客配合度通常不高、看屋怕被打擾，且萬一講了什麼話讓買方卻步的話，不只影響銷售速度，連價格都可能被拖累，所以並不建議帶租約看房。

迷思久、避免跟仲介有良好互動 會吃虧

有些屋主在賣房時面對仲介會故意擺架子、防備心拉很高，其實不用這樣，仲介目標跟你一樣，只想把房子賣好，特別是資深仲介都想建立口碑，並不是想賺快錢，否則事業做不久。請屋主把資訊打開、跟仲介好好溝通，這樣才能幫你把房子賣好。

小英總結，賣房不是單打獨鬥，要當贏家一定要知己知彼，策略正確才能創造雙贏、三贏，好的仲介是你達標的最佳盟友，給予足夠多的信任，才能夠幫你賣得漂亮。

◎感謝 高雄 左鼓賣房找小英授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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