2數據曝房市危機 李同榮：大量老屋將淪「四個沒有」困境

房市趨勢專家李同榮13日表示，兩個數據顯示，台灣住宅市場正走向「老化」與「閒置化」，大量老屋空屋將進入「四個沒有」困境，包括沒人住、沒人承接、沒能力更改、沒辦法賣掉。

他表示，十年後，台灣不一定缺房，但可能充滿大量不好用的閒置房子。這些房屋將集中在老舊市區與人口流失區域，侵蝕城市安全、拖累地方發展，並轉化為社會成本。

這兩個數據是，一、目前台灣屋齡40年以上住宅占比已高達約34%-40%之間，等於每三戶就有一戶以上是高齡老屋；二、全台空屋率已升至10.43%，接近百萬戶規模。

李同榮表示，這兩個數據交叉所揭示的關鍵，未來房市問題，不是供給不足，而是使用效率下降：老屋持續增加、空屋持續擴散，但真正被有效使用的住宅卻在逐步減少。

未來十年，台灣房市將因老屋與空屋遞增，逐步擴散，十年後將浮現六大結構性失靈的嚴重現象：

首先，老屋化不可逆，形成沉沒資產：

大量住宅同步老化，但都更困難、整合不易，老屋難以退出市場，成為城市中無法轉化的沉沒成本。

其次，餘屋與空屋快速上升，供給錯置加劇：

新屋大量完工，諸多集中在需求不足區域，形成新屋增加、舊屋老化的雙重擠壓，市場結構嚴重失衡。

第三、需求集中新屋，老屋邊緣化：

購屋族「寧可遠也要新」，使老屋被邊緣化，並逐步轉為低價、低租值甚至閒置資產。

第四、人口反轉，長期需求下降：

人口負成長、高齡化與區域移動，使住宅需求不再全面成長，雖短期有兩代不同堂家戶數增加支撐都會房市需求，但房市走向高度分化，區域強弱分明，已是不可避免趨勢。

第五、老屋充斥都會，空屋充斥鄉村，城鄉雙重危機已經成形：

都市面臨老屋堆積、更新停滯的「慢性侵蝕」；偏鄉則因人口流失，出現空屋擴散的「快速衰退」危機。

第六、老屋空屋將促使房市進入「四個沒有」的結構失能階段：

大量老屋空屋將進入「沒人住、沒人𠄘接、沒能力更改、沒辦法賣掉」的「四個沒有」困境。這些房屋將集中在老舊市區與人口流失區域，侵蝕城市安全、拖累地方發展，並轉化為社會成本。

李同榮表示，面對「老屋＋空屋」雙重結構危機，政府若仍以短期打房或壓制交易為主軸，將無法解決根本問題，未來政策應轉向提升使用效率與結構優化。

首先，應放寬危險老屋整合門檻，針對危屋採多數決機制。建立「危屋公辦整合平台」降低協商成本。對高危險老屋採取強制更新或優先重建機制，讓該退場的老屋能退場。

其次，應建立空屋釋出制度與合理持有成本機制，包括局部提高特定空屋持有稅，針對六都特定區域長期空屋或第二戶空屋提高持有稅負。建立空屋登錄與透明資訊平台，針對偏鄉閒置空屋，成立專責單位提供解決方案與協助。

第三、避免供需失衡，推動「供需總量即時資訊平台」，包括建立建照核發、開工量與使照核發量供需即時數據平台、建立待售預售屋與成屋量即時數據平台、建立市場供需指數與房價指數的失衡警示機制平台。

第四、導入「老屋再生機制」，避免被市場淘汰，鼓勵老屋改建為長照、社福、共享住宅。輔持包租代管產業，協助老屋改裝出租代管。提供防災容積獎勵與稅務減免，並建立公私協力改造平台。

第五、區域發展與人口政策整合，包括推動科技廊帶，強化產業導入與就業機會。引導人口回流或穩定區域需求，平衡區域發展。結合交通建設，擴大都會並提出鼓勵換屋政策，刺激居住需求。

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