一表看六大房產業者解讀央行換屋鬆綁 專家：房市進入無聲淘汰賽

央行鬆手第二戶房貸上調至六成；中信房屋總經理張世宗指出，當前政經環境與通膨壓力仍具不確定性，加上房價仍處於高檔，因此19日第1季央行理監事會議中，央行總裁楊金龍宣布第二戶房貸鬆綁、可貸六成，其他管制措施維持不變，屬於風險可控下的政策微調，不僅有助於釋放自住型換屋需求，也可望緩解市場一年多來的交易僵局。

張世宗認為，本次央行採取「精準微調」，而非全面鬆綁，決策合情合理且相對穩健，認為隨著央行鬆綁第二戶貸款限制之下，市場遞延的剛需買盤有望逐步釋出，預期今年整體房市交易量將較去年呈現溫和回升。

不過，張世宗提醒，房市後續走勢仍須密切觀察多項關鍵因素，包括利率環境、銀行放貸態度，以及整體經濟基本面表現，皆將牽動市場信心與資金流向。此外，國際政經局勢的變化亦不可忽視。近期中東地緣政治衝突持續升溫，帶動能源價格上揚，進一步推升全球停滯性通膨可能性的壓力，使各國央行在貨幣政策上趨於謹慎，台灣恐怕亦難置身事外。

信義房屋不動產企研室曾敬德指出，這次政策對房市釋出善意，雖不至於讓買氣大幅提升，但至少一路緊縮的政策有慢慢鬆綁的跡象，有助市場信心提升，以及減輕換屋客自備款壓力等兩大正向訊號。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，本次央行微調換屋族限貸，除回應民意外，也是擔心不動產因流動性問題、進而產生系統性風險，雖然房貸政策鬆綁幅度僅有一成，但對產業信心有相當幫助。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶認為，央行這次政策「微調」，將讓原本陷入僵局的買賣雙方有轉圜餘地；預計能帶動部分觀望的剛性買氣回流，市場交易量可望揮別2025年的低迷量，2026年迎來久違的甘霖。

賴志昶指出，對購屋人而言，此波市場盤整是難得一遇的時機，建議有換屋需求的民眾，可秉持「廣看屋、勤議價、勇下手」的原則，善用放寬的貸款成數，在此時入手理想好宅。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，本次將第二戶貸款成數由五成放寬至六成，對於正在觀望的換屋族，尤其是「先買後賣」的換屋需求，壓力明顯減輕，對於市場交易量回穩具有正面效果。不過，由於整體信用管制仍未鬆綁，加上銀行審核趨嚴，預期短期房價仍以盤整為主。整體而言，此舉屬於政策「微調」，有限度的放寬，有助市場回歸正常交易節奏，但尚不足以帶動房市全面回溫。

展望後市，陳金萍預期，2026年房市呈現「價緩跌、量盤整」格局，且「區域分化」明顯，自住、剛需強勁的區域，房價保值、抗跌性較佳，但市場供給量大的區域，房價則有5-7%的跌價空間。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，對換屋族來說，多貸一成有助減緩客戶急售壓力，房價有機會持穩止跌，下半年議價空間縮小，而中大坪數家庭房型物件交易有機會增溫，整體政策仍是朝溫和軟著陸的方向前進。

台灣房屋資深經理陳定中表示，美國聯準會（Fed）宣布利率按兵不動，通膨疑慮下市場也擔心利率不降反升，也讓「降息恐生變」成為後續利空焦點。

此外，陳定中分析，新青安優貸將於今年7月屆滿，新青安接續方案若確定縮減優惠，將是該財政部青年安心成家政策推動10多年來首度減碼，對小資買盤的激勵效果將放緩，可能使低總價市場的熱度轉淡。

因此陳定中認為，在7月新青安優惠貸款退場前，短期內具剛性需求的首購族不排除加速購屋步調，使第2季湧現一波搶搭新青安末班車的短期紅利，多空僵持下，往後房市發展仍有如大象轉身。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，在政府一波波的房市緊縮政策中，市場在去槓桿與政策管制雙重作用下，住宅市場已陷入資金流動性的僵局，在房市需求調整的過程中，重點已不是單純的房價降多少，而是看誰買得起。

黃舒衛強調，不管是住宅、商用、土地等市場，已全面進入重新定價階段，市場已全面分化，住宅市場出現資金、買方往精華區集中，商用市場則是資產價格從「資金推動」回歸「收益支撐」，資本正加速向優質標的集中，均呈現「強者恆強」結構；房市已進入一場無聲淘汰賽，在市場洗牌過程中，認為「轉得早、動得快、降得大」才能活得下來。

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