換屋族別拿2024高點當安全感！專家「9月前都看政府態度吃飯」：賺錢或存活只能擇ㄧ

股市熱到快衝四萬點，房市卻冷到進冰河期？

「現在銀行是不是都不放款啊！？」他坐在我對面，手指在桌面敲個不停。

「朋友都說交屋卡死了，現在根本貸不到，你怎麼看？」我沒有馬上回他，只是把咖啡杯往旁邊挪了一點點，心裡其實已經知道他卡在哪。

「你最近有成交嗎？」語氣裝得很冷靜，可是那眼神很急很急。

「兩件，正常流程，45天內交屋。」我慢慢講，沒有強調。

他愣了一下：「真的假的，你不要安慰我欸！」「除了新青安有些需要二個月時間，扣掉過年流程超順，首購利率2.4～2.5%，都很漂亮。」

空氣突然安靜，他往椅背一靠，眉頭皺起來，像是哪裡對不上。「那為什麼我這間還是賣不動？」這句話才是他真正想問的。

沒有先講市場，也沒有先講行情，我先問他一個更現實的問題：「你現在要買第幾間？」說完就看著他，不催不追。

「第二間。」他停了兩秒，聲音突然變小。心裡其實已經有答案：「那就對了，你卡的不是時間。」「什麼意思，你是說銀行在卡我？」他有點不服氣。

「不是卡你，第一間正常，第二間五成。」他馬上接一句：「所以是貸不到對不對？」「貸得到，只是算不過，你收支比直接爆了。」我看著他說，那一瞬間，他眼神真的變了，不是市場壞，是規則變了。

「銀行跟我說最多五成，我當場以為他講錯。」他苦笑一下。「月薪多少？」我問，因為這題不算清楚，什麼都白談。

「五、六萬，我不是亂買，只是想換屋。」講得有點急。我沒有反駁他，只是把話講直一點：「你不是市場看壞才賣，是規則逼你回頭處理第一間。」

「可是2024年10月同社區我鄰居才成交1450。」他把手機推過來，像抓著最後一根繩子。「現在你跟我說1130，怎麼吞得下去？」

「2024年10月到2025年4月是追價市場，買方追到銀行鑑價跟不上。」看著那個數字，然後看著他。

後來因為關稅，開始正式往下，這句話我在文章影片講了N篇。「現在是價格修正，銀行鑑價還是慢半拍，景氣好不準，景氣差也不準。你拿鑑價當安全感，只會延後面對現實。」

「那是不是我開太高？」他低頭，聲音壓得很低說著。我問三個指標：請問點閱多少？一周帶看幾組？業務有多少人再幫你作廣告？

他算了一下：「點閱四十幾，一個月帶看兩組（不是周），只有接我案子的業務有做廣告。」這種帶看叫作交待，怕屋主不給續約，市場講話其實很誠實，只是我們不想聽。

他又問一句：「那是不是等景氣回來就好？」

我看著他，只問一句讓他冷靜的話：「撐得過三年嗎？房市從好轉壞，通常三年一輪。不缺錢，可以租著等，但你現金流緊，等就是耗。」

他往後一靠，像被打醒：「所以不是市場壞，是我被鎖了？」

我點頭，然後把更辣的講出來：「而且你還落在重災區。同一排三房，同時間破百間在賣，兩房一百五十間在排隊。」該案位於寶佳大道，你以為你在跟市場拚，其實在跟一整排屋主拚。

「那政府要選舉了，會不會改政策？」

我苦笑了一下：「我們全部看政府態度吃飯，今年九月可以期待一下（或許吧）。打房是在替你做壓力測試，考驗賺錢速度可不可以追上房貸五成。如果哪天五成鬆動，成交量一定會回溫，但現在沒有。所以股市快衝四萬，房市卻冷，不是矛盾，是政府態度決定一切。」

他站起來的時候，語氣已經不像剛來那麼硬：「那我現在怎麼辦？」

「你先決定，是要賺錢，還是要活下來。」我看著他，很慢地講了這一句。

我每天坐在桌子對面，看到的不是房子，是沉默、是焦慮，是不知所措。

房市不是在懲罰誰，它只是在測試你的現金流。別再用貸款時間安慰自己，真正會決定你能不能撐住的，是第二間五成。

規則已經換了，不換腦袋，最後就只能用情緒去面對現實的帳。第二間五成沒有鬆，這場遊戲就不會回到2024年9月前。

如果你現在是換屋族，第二間只能貸五成，你會撐？還是修價格？你會等三年？還是先活下來？

◎感謝 遠見房屋共同創辦人 房仲阿濱 授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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遠見房屋共同創辦人 房仲阿濱

遠見房屋共同創辦人、熊課知識平台創辦人、百案實戰房產顧問｜房仲阿濱
一名資深房仲，從業14年，目前開5家店，業務150人，成交超過 300 件房仲專業案例，擅長買賣規劃、房市趨勢分析，亦經營「房仲阿濱」粉專與 YouTube，持續推廣房產知識