小宅空屋率逼近20%...5間空1間！專家示警：現在不讓利以後降價也沒人要

11萬間新屋沒人買，這不是新聞標題，是買不起也賣不掉，數字會說話，而且這次說的話，建商不想聽、投資客不敢聽、自住客聽了也心驚。

根據內政部最新統計，2025年第二季，全台灣有11.21萬間新房子，蓋好了卻賣不掉。這是2017年有紀錄以來的最高點。

更諷刺的是，那些號稱「賣掉」的新屋，很多根本沒人住。全國新屋空屋率高達18.05%，也就是每5間新屋，就有1間是暗的。

苗栗、基隆、金門、高雄甚至逼近25%，每4間新屋，就有1間在養蚊子。賣不掉、住不進去，這就是台灣房市的真實面貌。

建商還在撐？撐到最後只會更慘，前幾年房市熱到發燙，建商像嗑藥一樣瘋狂推案，管你什麼地段、什麼產品，先蓋先贏。

結果呢？央行信用管制、限貸令、預售禁轉一條龍下來，投資客全跑光，剩下自住客在那邊慢慢看、慢慢殺。

買氣冷到結冰，但建商還在演什麼？「撐價不降」，寧可送裝潢、送家電、送冷氣，也不願意在帳面價格上讓步。

為什麼？因為土地成本和營建成本都在高檔，現在降價可能連褲子都賠掉。

屋比房屋總經理葉國華講得很直白：「建商寧可拖，也不願輕易調降售價。」但這種做法只是把問題往後延，讓庫存越堆越高，讓空屋越來越多。

這些地方最危險！買錯就套牢

從數據交叉觀察，全台有三大類區域正在亮紅燈：

桃園、台南、高雄，新屋賣壓最重，待售新成屋都破萬宅，桃園甚至超過2萬宅。

過去靠航空城、台積電題材炒翻天，結果人口進駐速度完全跟不上，形成「房子先到、人還沒到」的庫存黑洞。

苗栗、基隆、金門，新屋空屋率25%上下，每4間就有1間空的。

這些地方沒有足夠的人口支撐，也沒有強勁的就業動能，當初買的人現在只能問自己一句：「我要賣給誰？」

蛋白區、蛋殼區，新屋價格被炒到天上去，但生活機能、就業機會完全沒跟上，現在買方回歸理性，這些區域的去化壓力只會越來越大。

空屋率創15年新高 每10間就有1間沒人住

不只新屋慘，整體空屋狀況也很難看。2025年上半年全國低度使用住宅比率達到10.43%，創下近15年來新高。

全國空屋數量已經逼近100萬宅，約98.06萬宅，每10間房子，就有超過1間是空的，這就是台灣房市的真實面貌。

信義房屋曾敬德點出一個諷刺的現象：雖然整體空屋率在漲，但新屋空屋率反而下降，為什麼？因為很多人賣掉舊房子、搬進新房子，結果舊房子賣不掉，就這麼空在那邊，於是，新屋亮起來了，舊屋暗下去了。

小宅最慘！每5間就有1間沒人住

在所有空屋裡，最慘的是「20坪以下」的小宅，全國小宅空屋率高達19.26%，每5間就有1間是空的，台南甚至超過22%，桃園、台中、高雄也都在19%以上。

為什麼小宅特別慘？因為它是投資客的主力戰場。買來收租、買來等增值，結果現在租不出去、賣不掉，只能空在那邊。

雙北市相對好一點，台北12.4%、新北14.24%。為什麼？因為有人口撐著。有人住的地方，房子就不會空太久。

房市不會再齊漲齊跌了

11.21萬間賣不掉的新屋，98.06萬間空屋，18.05%的新屋空屋率，10.43%的整體空屋率，這些數字只說明一件事：台灣房市已經進入「去庫存、拚體質」的調整期。未來不會再齊漲齊跌，只有「地段對、產品對」的房子才撐得住。

那些靠題材炒起來的區域、沒有人口支撐的衛星城市、投資客堆出來的小宅，很快就會被市場打回原形。

對於還在觀望的購屋族，現在可以慢慢挑、慢慢看，因為籌碼在你手上。

對於還在撐價的建商和屋主，只能說一句：空屋不會自己消失，賣壓不會自己消化。現在不降價，以後可能連降價都沒人要。

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