年輕人大嘆永遠買不起房 「平均地權條例」如何約束投機炒作不動產市場行為？

李永然律師

一、政府透過《平均地權條例》約定投機炒作不動產市場行為

民進黨政府執政迄今最令民眾反感及激起民怨的，不外是「房價過高」，年輕人大嘆永遠買不起，乾脆「躺平」；政府為了消除民怨及爭取年輕人的回頭支持，於是執政黨在立法院運用其占有過半數席位，快速進行《平均地權條例》的修正，總統於民國112年2月8日公布，其修正有六大重點：私法人購買住宅許可制；限制換約轉售；新建成屋納入「紅單」管制；重罰不動產炒作行為；建立檢舉獎金制度；預售屋解約採申報登錄制。

在上述六大修正重點，其中有一項是針對「不動產炒作行為」。究竟何謂「不動產炒作行為」？如有違反，將受何種處罰？又如果民眾檢舉是否可以領取獎金？筆者擬藉本文予以剖析。

房子用來住的，不是用來炒的，過去政府運用「囤房稅」，希望能讓房子不要被人拿來囤積居奇；但其效果十分有限。又台灣目前「房價過高」，不少人歸咎於有心投機炒作，立法委員於修正《平均地權條例》時，特增加第47條之5，於第一項規定禁止炒作行為，共有三大態樣，即：

以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布「不實資訊」，影響不動產交易價格；與他人「通謀」或「虛偽」交易，營造不動產活絡的表象；

自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。

就上述三種禁止炒作行為的態樣，其所針對的「不動產」，不論「預售屋」或「成屋」均在約束規範之內。

又政府必須積極主動進行不動產炒作行為的約束，特別於《平均地權條例》第47條之4第2項賦予「主管機關」權力，即直轄市、縣（市）主管機關得向涉嫌不動產炒作行為的「行為人」或「相關第三人」要求查詢、取閱有關文件或提出說明；且「受查核者」不得規避、妨礙或拒絕。

如果「行為人或相關第三人」規避、妨礙或拒絕查核者，直轄市、縣（市）主管機關可以處新台幣六萬元以上三十萬元以下「罰鍰」，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰（參見《平均地權條例》第81條之3第4項）。

三、涉及炒作不動產的行為人，法律責任如何？

其次，在上述的「炒作不動產」，如行為人有《平均地權條例》第47條之5第1項所列各款行為之一者，直轄市、縣（市）主管機關將處新台幣一百萬元以上五千萬元以下「罰鍰」，並得令其改正；屆期未改正者，則按次處罰。在炒作不動產行為，如有「不動產交易」者，則按「交易戶（棟）一筆」處罰（參見《平均地權條例》第81條之3第2項）。

又如果有涉嫌行為人認為自己的行為，並非「炒作行為」，卻遭主管機關誤認，則可於收到處罰後，依《訴願法》相關規定於「三十日」（不變期間）內提出「訴願」，進行行政救濟。

四、檢舉不動產炒作行為可獲獎金

再者，此次《平均地權條例》修正，其中有一修正重點是「建立檢舉獎金制度」，此於該條例第81條之4第1項規定：民眾對不動產「銷售」、「買賣」或申報登錄資訊知有違反法規規定情事者，得敘明事實並檢具證據資料向直轄市、縣（市）主管機關檢舉。

又經查法令屬應處以「罰鍰」者，得以實收「罰鍰總金額收入」一定比率，提充「檢舉獎金」與檢舉人（參見《平均地權條例》第81條之4第2項）；亦即檢舉人有機會可獲取獎金！

目前內政部也依《平均地權條例》第81條之4第4項訂定《不動產銷售買賣與申報登錄資訊案件檢舉獎金及罰鍰提撥運用辦法》，依該辦法第2條第1項第10款任何人如有《平均地權條例》第47條之5第1項各款「炒作」行為之一，檢舉人可以檢舉，且經查證屬實並裁罰罰鍰確定且完成收繳者，即可獲得「檢舉獎金」。

（本文出自《買房不踩雷：限貸令×預售屋全攻略法律手冊》)

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