社宅踩煞車...政府能力不足？專家搖頭「政策在換軌」：包租代管是新解

近來社會住宅進度不如預期，引發各界質疑政府「居住正義跳票」，但若僅以執行力不足解釋，恐怕低估了政策轉向的深層邏輯。

攤開近年居住政策的資源配置，會發現一個熟悉的結構正在重演，其運作模式，與過去我們所分析的綠電採購、國防軍購，在邏輯上幾乎如出一轍。

這不是煞車，而是換軌。

首先，政府並未退出住宅政策，而是重新定義「市場」本身。

透過包租代管制度，國家以補貼資格、審核門檻與合約規範，打造出一個由政策與預算驅動的「準封閉市場」，在這個市場中，公共資金成為穩定的需求來源，為特定模式的住宅供給提供可預期的現金流。

名義上，這是為了照顧租屋族；實際上，第一線的主要受益者，卻是擁有房產、願意配合制度的房東，以及承攬業務的包租代管與物業管理業者。

補貼並未直接降低資產門檻，而是替既有不動產「加值」，讓房東在風險較低的情況下，獲得穩定租金與管理外包的雙重好處。

其次，這套制度完美展現了「成本社會化、風險私人化」的政策設計。

全民稅金被用來補貼私人資產的持有者，而政府則成功避開了興建社宅最棘手的問題，龐大的前期資本支出、土地取得的政治衝突，以及後續數十年的維運與管理責任。

換言之，國家不再是「房東」，而是「補貼者」。

但居住風險並未消失，只是被重新分配。包租代管契約具有期限，房東可依市場情況選擇退出；租金仍隨行情調整，長期居住穩定性的風險，最終仍由租戶自行承擔。這與社宅所追求的「去市場化保障」，在本質上截然不同。

結果是，一種折衷卻高明的「居住維穩方案」逐漸成形：政府以相對有限的公共支出，短期內安撫部分租屋族的不滿；同時避免觸動房地產市場的核心結構，所有權與價格機制；更重要的是，也讓資產階級並未成為輸家，反而成為政策的合作者，從而形成某種低衝突的「政策共識」。

這不是退場，而是範式轉換。因此，「社宅急煞車」與其說是能力不足，不如說是一次清楚的政策選擇。

政府正在完成一場居住政策的範式轉換：從「國家作為供給者」，直接進場挑戰市場，轉向「國家作為補貼者」，透過財政工具強化並依賴市場。從高舉「分配正義」的結構改革目標，轉向優先「維持市場穩定」與政治可控性。這

條路，確實比較不顛簸，但終點，也早已不同。居住問題是否因此被解決，仍有待時間驗證；但可以確定的是，我們已經不在原來那條通往「大量社宅」的道路上了。

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