留價值2千萬的房給小孩...竟有辦法0稅負？專家解析「移轉財產3方式」

在房價高漲、不動產動輒千萬起跳的情況下，父母該如何將房產順利且有效率地移轉給下一代，一直是不少家庭在財務規劃中的重要課題。

台灣房屋特約地政士李珊妮接受《房價網》訪問，從實務角度解析三種常見的移轉方式——贈與、買賣與遺產繼承，拆解三種不同方式涉及的稅負差異，協助民眾評估最合適的節稅策略。

李珊妮表示，不動產移轉並沒有所謂「哪一種一定最好」的標準答案，真正關鍵是家庭財務規模、健康狀況、子女需求與移轉目的。

但若以「單純節稅」為目標，部分情境下的最佳解可能與一般人的想像不同。

她指出，自105年房地合一2.0上路後，受贈子女日後出售時，取得成本將以「公告現值」為認定基準，導致稅負增加。

因此透過遺產繼承辦理移轉，能一次省下多項稅負，包括土增稅、契稅與印花稅；亦無須支付贈與稅，而遺產稅本身則享有 1,333 萬元的免稅額，若有配偶或子女還有額外扣除額可適用。

更關鍵的是，遺產價值並非以市價認定，是依照「公告現值」計算。

所以市價約2,000萬元的住宅，公告現值也許僅約500萬至600萬元，使實務上可能出現「一元未繳」的情況，對多數家庭而言相當具節稅效果。

她舉例，一間父母購買價2,000萬元、公告現值500萬元的住宅，若贈與給子女，子女日後以2,500萬元出售時，其課稅所得將落在2,000萬元（2,500萬扣除公告現值500萬），以4年持有期、35%稅率計算，單次交易可能就需繳納約700萬元房地合一稅。

她也特別提醒：「死亡前兩年內所做的所有贈與都會被國稅局歸入遺產計算」，所以擬定相關規劃時，建議盡早著手，並優先考慮以「現金贈與＋買回房產」的方式處理。

父母每年可免稅贈與子女現金488萬元，待子女累積充足資金後，再以買賣方式向父母購入該不動產，即可避免未來出售時因公告現值過低造成的高額稅負。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，由於贈與的免稅額是以同一年度計算，所以想加快贈與的腳步，可善用年末年初的時間。

比如於當年度的12月底至下一年度的1月初進行，便可在短時間內將兩個年度的免稅額贈與完成，以父母雙方各自將贈與額度用好用滿來說，即能在短期將近千萬資產贈與給小孩，盡早達成家族的資產規劃。

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台灣房屋-張旭嵐

台灣房屋集團趨勢中心執行長、中華人事主管協會公關講師 學歷 台灣大學創業創新在職專班EiMBA 111級 ★資歷：1111人力銀行發言人 東森渡假村行銷經理 TVB歐洲台普通話主播 東森新聞記者 ★證照：就業服務乙級技術證照 租賃住宅管理人員證照 ★著作：不買豪宅買好宅（商周） ★Podcast：嵐姐好家在 ★粉專：張旭嵐的嵐姐好家在、張旭嵐的聖誕小公公