房價比鬼更恐怖、不如買凶宅？專家曝「最大風險」：恐有違約疑慮

「凶宅」是一個常見的房地產術語，其法律定義卻一直存在著模糊地帶。貸款職人貴哥在Youtube發布影片，針對凶宅定義、買兇宅要注意的風險和買到凶宅的自保方法進行講解，特別強調「大部分銀行都不願意承作凶宅貸款」，如果真的想買要準備更多自備款。

凶宅定義

律師林俊雄提到，如果房子發生火災意外造成身亡，屬於非自然身故，還算是凶宅，跟一氧化碳中毒一樣都是意外事故。

貴哥也說明，發生過火災都算事故屋，要特別留意火災對建築物造成的損傷，如果沒有妥善整理，並且做火害安全鑑定，居住安全可能還是個問題。

如果把凶宅拆除重建，是否還算是凶宅？林俊雄表示不算，因為原本的房子已經失去存在了，自然不是凶宅。

此外，假如出現動物遺體，並不至於算是凶宅，不會因為動物的死亡而構成物的瑕疵，不能以個人主觀的想法去認定東西是否有瑕疵，要以客觀交易，大眾認知的標準去看。

凶宅風險

貴哥強調，如果要買兇宅，跟銀行申請房貸會很困難，因為銀行在審核房貸時會根據房屋價值、發展性跟轉手性來決定是否借錢給你。

萬一你之後真的繳不出貸款，房子要被法拍時，銀行需要確保拍賣的價金足夠彌補銀行的損失，而凶宅的物件本身價值就比較低，民眾購買意願也低，價金恐怕無力支付，所以大部分銀行都不願意承作凶宅貸款。

就算有銀行能做，他們給的貸款成數也可能很低，大概只有五成左右，利率也會比一般房貸高，總之，如果要買兇宅，就要準備更多的自備款，如果簽約湊不到錢，可能產生違約的問題。

貴哥說到，如果要買來投資，例如作為出租使用，要特別注意出租人必須填寫租貸標的現況確認書，因此可能降低房客租屋的意願。

假如打算轉賣，也要考慮願意接手的人可能不多，你的錢會被卡在那邊，不能使用。如想透過多次轉手來洗白，更要留意法律的問題。

自保方式

假使屋主沒有如實告知房子是否是凶宅，貴哥建議先去了解附近房屋的成交價格，如果發現你想要買的物件價格明顯低於附近行情，就要主動去了解其原因。

也可以上網查詢房屋所在地是否發生過事故，除了台灣凶宅網外，也可以加入相關的臉書社團詢問。更可以實地走訪，詢問左鄰右舍或管理員。

貴哥建議，找專業的房仲業者，他們通常比較了解當地的狀況，可以幫你蒐集相關資訊。

如果還是不放心，除了請仲介提供有賣家簽名的不動產使用現況說明書，也可以在簽約時訂定特約條款，以此來保障自己。

林俊雄說明，如果住進去後才發現是凶宅，一般可以發個函，附上證據提出訴求，如果對方真的不願意，就只好訴訟了，可以減少價金或解除契約。

林俊雄解釋，瑕疵擔保責任在《民法》上是比較複雜的問題，牽扯到債務不履行，瑕疵有哪些又較為複雜，也建議如果真的發生類似情況，要找律師尋求幫助。

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