租屋新制3草案出爐、市場往「長期穩定」發展？專家：多2配套措施更完善

有在租屋的朋友應該都深有所感，台灣的租屋市場長期存在「資訊不透明、保障租客不足」的問題，很多租客常遇到租約動不動被終止、租金無預警調漲，電費超收，甚至連申請租屋補貼或設籍都會被房東拒絕，另一方面房東也時常苦於「租霸」欠租不搬，想解約卻缺乏法源依據。

內政部這次推動租賃新制的3大修正草案，就是希望能讓市場更公平透明，兼顧房客的居住穩定，也提供房東處理惡意租客的保障。

內政部推租屋3大新制

租期保障3年

過去房東常會以千奇百怪的理由將房屋收回再高價出租，未來租客跟房東簽約與續約，合計最長可以保障3年，除非有重大違約、房東自用，否則不能隨便中途趕人，房東如果以自用理由收回，須於租期屆滿6個月前通知且規定1年內不能再出租。

漲租規範更明確

房東如果要調漲租金，必須在租約到期前至少6個月 提前告知，漲幅也不得超過「房租指數年增率」。

換句話說，不是想漲多少就漲多少，以現在房租指數年增率目前漲幅多在2%左右，月租2萬元最多只能漲約400元。

強化租賃雙方權益規範（糾紛處理機制＋租霸下車條款）

未來將明定房東不得以任何形式禁止租客申請租金補貼、遷入戶籍或申報租金費用，違反者相關約定無效並處以明確罰則。

同時也兼顧房東權益，增訂「租霸下車條款」，若租客惡意欠租、妨礙安寧秩序或從事非法活動等，房東得提前終止租約。

條例也禁止房東侵害房客權益行為，包括禁止承租人申請租金補貼、禁止承租人遷入戶籍、禁止承租人申報租賃支出、租賃期間漲租、出租人應負擔稅賦轉嫁承租人等，可處罰鍰3萬至30萬元。

若發生租賃糾紛，房客可申請免費調解，或獲得法律扶助，地方政府也將建立檢舉機制，避免惡意漲租或侵害承租人權益。

租屋制度改變的影響

這對租屋族有什麼影響？

更安心：至少 3 年的租期保障，搬家不再這麼頻繁。

更透明：房租調漲有依據，避免房東漫天喊價，電費也不再是房東說了算。

更有保障：租補、設籍都可以正大光明申請，且將有第三方調解單位。

那房東會不會很吃虧？

其實並不會。新制同時設計了「租霸下車條款」，能讓房東在遇到惡意欠租或亂搞的房客時，有更快的解約管道；再加上違規房客會受到罰則，房東也不是完全弱勢。

租屋制度的進步

目前根據內政部統計台灣在2024年下半年，空屋數量就有高達91.4萬戶創下近年新高，過去因許多房東無法好好約束自己，造成租屋市場亂象頻傳，例如不給申請租屋補助或是隨意調漲電費，這次有望在通過後都一一改善，但也可能造成房東不願出租，租屋市場上的房源減少，因此也有人提出需要拉高囤房稅來作為配套措施。

這次的3大新制，算是像國外的租屋市場看齊讓台灣的租屋市場更往「長期穩定」的方向前進，不過要讓制度更完善，我認為未來還需要有幾個配套：

建立更透明的租屋資料平台：讓租金行情、出租紀錄透明化。

加強稅負(囤房稅)：因台灣持有房屋的成本太低，囤房稅可以迫使許多空屋釋出，不讓投機客繼續炒房。

租屋或買賣房屋市場最怕「資訊不透明」跟「沒有遊戲規則」，房屋實價登陸也只能算是完成了一小步，這次修法如果能搭配好配套措施，讓制度真正落地，也能讓整個租屋市場更健康。

其實台灣的租屋規範相比鄰近的日本都已落後好幾年，加上台灣的房價所得比又是世界榜上有名的高，所以租屋的需求更是龐大，期盼這次的法規能夠讓眾多的租屋朋友獲得更多保障。

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