預售屋解約...「訂金」可以全退、違約金上限15％！超出是無效契約

國內銀行業對於房地產市場的「限貸」情況似乎沒有緩和的跡象，不少新成屋準備交屋的民眾找了很多家的房貸銀行，不是推說你的年收入不符合房貸條件，就是核可承貸的房貸成數大砍一半，再加上近期有些預售建案傳出停工、蓋不下去的事件，這些房市壞消息讓不少已經買了預售屋建案的民眾紛紛掀起退訂、退屋的念頭。

然而，和建商談預售屋解約會牽扯到賠償金、違約金的問題，每一分錢都是購屋人的辛苦錢，如果不想再付錢買下去，千萬別以為後續不再繳工程款就沒事了，而是應該找建商坐下來，好好談一談退訂、退屋的解約事項，並且注意以下幾個自身的重要權益：

拿回全數訂金

首先，如果你只是付出幾千元的訂金（業界稱為「小訂」，讓你選的房子保留到補足完整訂金）、或是付出整筆訂金（業界稱為「大訂」）的階段，還沒有和建商簽完預售屋買賣的正式合約，你都可以隨時反悔不買、要求建商退還完整的訂金給你，建商不可以藉口廣告費、人事作業費、服務費等理由，扣除任何你付出去的訂金款項。

其次，如果你和建商簽完完整的預售屋購買合約之後，才反悔不買了，那麼要賠給建商多少違約金呢？根據內政部頒布的「預售屋買賣定型化契約」的條文規定，消費者預售屋違約賠償金額的最高上限是：房屋總價的15%。

違約金上限是15%

舉例而言，如果你買的是總價1500萬元的預售屋，已經繳了400萬元的自備款給建商，那麼你中途想解約、賠給建商的違約金額，最高付到225萬元即可，建商必須退還剩下的175萬元給你。

值得一提的是，如果當初你和建商簽訂的買賣合約書裡，白紙黑寫的是：違約金要收取售屋總價的20％、25％（或以上更高），該怎麼辦？別怕！這些都屬於無效數字、無效約定，因為法定違約金的比例就是不能超過房屋總價的15％。

然而，如果是對購屋者有利的情況下，這個「15%」的數字就不是鐵板一塊，購屋者在簽約時，可以和建商談談降低到12％、10％（或以下）都行，並不是合約書裡的數字一定要寫到15％這麼高，不過建商可能不會同意啦！

不必補足15%比例

最後，依據內政部《預售屋買賣錢定型化契約應記載及不得記載事項》的規定：違約金以買方已繳納的價款為限，賣方（指建商）不得要求買方補繳。

以上面的例子來說，如果你只繳了100萬元，就反悔不買、要求解約時，建商也只能沒收你已經繳的100萬元，不能再要求你補足剩下的125萬元違約金。

然而無論如何，買房子都是人生中一筆相當大的費用，沒有人願意付出一分錢的違約金，因此現在銀行房貸很難取得、房價變化莫測、中小建案停工新聞頻傳的情況下，想買預售屋的民眾千萬要先做足功課及準備好資金，絕對不能衝動購屋、再來反悔喔！

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