預售屋銷量差…建商賣股變現 對土建融案還本付息

金融圈傳出，由於預售屋銷量差，已有不少建商「賣股變現」，來向銀行的土建融案還本付息。業界人士指出，現在已不只是蛋白區，連北市蛋黃區的預售屋銷量都不好，甚至已經使建商原先的財務調度規畫「失靈」，無法以預售屋的銷售金額來對銀行還本付息，只好透過賣股變現的方式來籌措資金付給銀行。

據悉，北市蛋黃區的預售屋銷量不佳，和坪數大小也有關係；原本建商所規畫的房型為每戶上百坪的大坪數，但由於現在豪宅貸款成數只剩三成，房市買氣更差。此外也有金融圈人士指出，北市蛋黃區不見得就是票房保證，仍和房型定位有關，舉例來說，在台北市的某大型建案每戶也是走百坪以上的豪宅路線，但樓下卻是百貨公司，一般而言買得起豪宅的富豪不會希望樓下是人來人往的賣場，而會要有一定的隱蔽性，因此產品定位也非常重要，尤其是在房市整體買氣欠佳之際。

預售屋銷量差，不但考驗很多建商的承壓力，也考驗銀行的風管能力，據悉，除了小建商因為不堪財務負荷，已將建案轉手給其他中大型建商之外，亦有不少建商因為房子賣不出去，或是房子賣出去了但是銀行房貸卻下不來使建商無法和民眾完成最後的交屋，向銀行爭取土建融貸款展延；對此銀行主管指出，以往建商能償還土建融案的資金來源，就是土建融案轉換成分戶房貸之後來清償土建融案，但現在由於銀行的房貸都得靠要等數月以上的排撥，倘若因此建商要求土建融案展期，因為不能歸因為建商，銀行也只能接受。

由於銀行能放款土建融案額度已不足，再加上風險升高，因此，土融貸款公股已全面在3.5%以上，民營銀行更已經全面破4%；建融利率則是在3.75%以上，民營銀行則普遍拉高至4.25%之上。

至於建商因為預售屋買氣欠佳而向銀行申請展延還款，銀行基本上也不願抽建商銀根，多數都會同意展期，這也使得土建融案原本3、4年就可了結，但現在因為上述的問題，使得土建融案現在恐怕一案要4、5年以上才會結案；銀行業者也抱怨，當土建融案化身為整批性分戶房貸之後，由於土建融案貸款成數最高僅六成，但房貸成數的成數最高可借八成，因此，土建融案轉為分戶房貸的金額，又會比原先土建融案的額度約高出二成以上，也使銀行面臨央行的總量管制壓力更大。

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