買賣房屋要繳的潛藏費用超級多？2025房地合一稅制一次看

買賣房屋時，常被忽略的重要成本就是「稅費」。本篇將系統化整理房地產交易中，買方、持有期間與賣方所需負擔的稅金項目，並結合「房地合一稅 2.0」最新修法內容，幫助您提早規劃資金，降低交易風險。

房屋持有期間會產生哪些稅？

房屋稅

課徵對象：持有建築物者

課稅單位：地方稅務局（每年5月繳納）

稅率分類（依地方政府訂定）：自用住宅：最低1.2%起；非自用住宅（俗稱囤房稅）：最高可達4.8%；營業用／工商登記使用：依用途課徵更高稅率。

提醒：工業宅即使可申請自用稅率，仍不視為「住宅」，需留意用途限制與轉售風險。

地價稅

建議不要第一次看屋就匆忙下訂。銷售人員可能根據買家外表、舉止推估購買力，進而推薦特定物件或施加壓力。多次實地看房、深思熟慮，才能避免因情緒影響做出錯誤決策。

買房時會遇到哪些稅與費？

契稅

稅率：契稅種類適用之稅率 × 房屋評定現值（建物部分）

繳納時間：完成買賣契約後，由買方繳交

登記規費與代書費

登記費：房屋、土地所有權移轉登記（按件計費）

代書費：視服務項目而定，建議事前詢價

土地增值稅（由賣方繳納，可議約由買方負擔）

雖非買方主要負擔，但交易時常會與前屋主協議由誰支付，應列入總預算考量。

房屋稅與地價稅分攤

根據交屋日為基準點，買賣雙方通常按比例分攤，建議白紙黑字寫入合約中。

賣房必知：房地合一稅 2.0 最新規定（2025）

課徵範圍與對象

自 2016 年 1 月 1 日起取得的房產皆適用。

無論是個人或公司出售，只要符合條件都需申報房地合一稅。

稅率（依持有年限計算）

國內個人稅率

公司法人稅率

住宅認定門檻：台北市：房屋總價逾 8000 萬元；新北市：總價逾 6000 萬元（依各縣市公告調整）

「豪宅稅」：實為房屋稅與地價稅採高稅率課徵，非另設一種稅目。

實務常見問題 Q&A

Q1：房地合一稅怎麼計算？

課稅基礎＝成交價額（實價登錄）－【取得成本＋相關費用＋土地漲價總數額】

再依照持有年限對應適用稅率。

Q2：預售屋紅單交易會課稅嗎？

若為紅單轉讓，視同資產移轉，依法仍須課稅；正式交屋後出售則適用房地合一稅。

Q3：賣房可以主張「自住免稅」嗎？

可以，但必須符合以下條件：

1、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住該房屋連續滿6年

2、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用

3、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定

結語：了解稅制，才能穩健置產

不論您是首次購屋、自住換屋、或是資產配置型買家，稅費都是必須事前了解並妥善規劃的一環。建議在交易前可洽詢專業代書或稅務顧問，確保每一分成本都計得明白。

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35線上賞屋創辦人、大囍聚集團(建設、地產、長照)及大御疆地產科技(35線上房屋交易平台)董事長、《買房實戰課》作者。 以知識平行化、交易透明化為使命，運用自媒體推動房地產創新，致力提供最公正、全面的服務。