熱錢退場！蛋黃抗跌、蛋白蛋殼波動大 專家：對自住客是議價大好時機
近期房市買氣明顯降溫，中古屋與預售屋價格罕見同步下修，市場進入調整期。
根據實價登錄資料，2020至2025年間，七都（含新竹縣市）預售屋與中古屋價差雖達近六年高點，但在央行限貸令與建商保守推案下，買方議價空間逐漸擴大。
房產專家「賣厝阿明」分析，蛋黃區因需求穩定仍具交易熱度，蛋白區需靠價格讓步吸引買氣，而偏遠的「蛋殼區」則可能陷入乏人問津僵局，有自住購屋需求的民眾可以嘗試進場撿便宜。
過去十年低利率、高成數貸款與寬限期等條件推升房價，但隨著央行緊縮信用管制，市場熱錢退潮，房市逐漸回歸基本面。
數據顯示，預售屋因建商調整推案策略，價格漲勢趨緩；中古屋則因賣方讓價意願提高，成交價出現鬆動。
這種「預售與中古市場同步修正」的現象，反映當前買方主導的市場特性。
儘管如此，預售屋對首購與換屋族仍具吸引力。
首購族可透過分期付款減輕資金壓力，換屋族則能利用預售交屋期銜接舊屋出售。
專家提醒，購屋時應慎選財務穩健的建商，並確認履約保證機制完善，避免交屋風險。
此外，蛋黃區物件因地段優勢，價格相對抗跌；蛋白區則需更明顯的價格折讓才能刺激成交。
此波房市調整可視為對過去過熱行情的自然修正，尤其蛋白區與彈殼區的價格波動，將考驗賣方的讓價彈性。
對自住客而言，市場降溫反而提供更好的議價機會，但需注意建商財務狀況與區域供需平衡。
未來若央行維持緊縮政策，房價「軟著陸」的趨勢可能持續，買方不妨耐心觀察，把握價格合理化後的進場時機。
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