開發商面臨生存危機 專家：央行鬆手要看兩大關鍵

這波房市在央行緊縮對不動產放款、第七波管制政策下，讓國內建商陷入百年一遇的系統性風暴，面臨「不開發等死、開發找死」的10大經營生存危機，面對房市交易轉冷、開發商經營陷入困境，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，前波政府選擇性信用管制措施實施6年，直到2016年房地合一稅上路、非自用需求退場，以及2015年建物買賣移轉棟數首度跌破30萬棟才放手。

曾敬德表示，上一波房市幾乎確定涼涼後，加上房地合一稅上路非自用需求退場，央行才進行鬆綁；觀察這波在央行持續管控之下，銀行也持續強化不動產授信風險自主管理，預售市場交易量大幅萎縮，現在買賣移轉棟數也都呈現雙位數年減，只是這波央行同樣也會謹慎小心，確定不會飆風再起後，才有可能鬆手。

曾敬德指出，觀察上一次政府選擇性信用管制措施，央行從2010年6月實施後，一直到2016年才鬆綁，主要是當時房地合一實價課稅上路後，不動產投機需求減少加上房價趨於穩定，加上觀察當時交易量、2015年建物買賣移轉棟數呈現14年來首度跌破30萬棟，顯示房市要趨於穩定，才能成就央行放鬆管制的條件。

他分析，自2010年6月政府採行不動產針對性審慎措施以來，金融機構持續強化不動產授信風險自主管理，實施當年度建物買賣移轉棟數為40.7萬棟，直到房地合一實價課稅新制上路，整體市場不動產投機需求減少，2015年首度跌破30萬棟，且房價趨於穩定，才讓央行在2016年3月調整不動產針對性審慎措施，取消特定地區不動產信用管制，不過針對高價住宅貸款，政府仍持續予以規範。

他強調，這波房市交易量本來2023年又修正到30.7萬棟，但2024年又拉高到35萬棟，且2024年第3季央行就先請銀行喝咖啡，接著又祭出第七波信用管制、抑制房市投機風，隨後市場交易就出現量縮。

曾敬德觀察，當前一手屋市場已從2024年高峰時期的每月成交1.4萬件，到今年前四月跌破5,000件，現階段外在環境除了新台幣升值有利房市外，認為後續再推升房市的利多因子有限，整體房市風向已轉為買方為主的自用當道。

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