山鼻是繼青埔後、桃園下個爆發點？專家實際走訪：投資出租的已在卡位

桃園山鼻，是我這兩年最常關注的重劃區之一。

位於機捷A10站旁，看似距離離青埔只有幾站，但討論熱度、商業機能、房價與租金都差了不只一點。

這集影片，我來到山鼻重劃區實地參觀一間即將出租的二房物件，位於「合雄心之丘」社區，格局方正，屋主有簡單裝潢，含家具家電，開價兩萬多，算是區域中上水準的產品。

我們不只開門看屋，更順著街道實地走訪，看看這個重劃區現在變成什麼樣子了。

山鼻現在是什麼模樣？

老實說，第一次來的人可能會有點不習慣。

街廓幾乎全新，植栽還沒長起來，住戶稀稀落落，晚上沒什麼燈，甚至可以看到整排已交屋社區中，只有三四戶點燈。

但這樣的「寧靜」，對於有家庭、有小孩、希望遠離城市吵雜的人來說，或許是一種吸引力。

這裡不像青埔、也不像林口，更像是一塊剛打地基的生活版圖——要什麼，還得看時間給不給；但也因為還沒熱起來，才有機會看到未來增值的起點。

生活機能開始萌芽

本來這區是出了捷運站什麼都沒有，但現在不一樣了。

7-ELEVEN、全家、萊爾富都來了；早餐店、飲料店、咖啡店也開始營業。甚至還有一間打卡用的大公園已經整理完成，週末可以看到家長帶著小孩在放電。

重點是，這些生活機能不再只是圖紙上的規劃，而是「真的」開始營運。生活感，慢慢起來了。

建設進度怎麼樣？

這是山鼻目前最關鍵的觀察重點。

根據我們實地調查，目前進度包括：

國道一甲預計2025年動工，將連接南崁與山鼻，舒緩南崁交流道壅塞。

山鼻社會住宅已動工，預計2027年完工。

A10站的聯開大樓正在招商，未來將有商辦與零售設施，等於是山鼻的生活核心。

活動中心、郵局也在規劃，生活支援設施將逐步到位。

最重要的是，建案開始「交屋」，這代表區域從預售進入入住期，這一波「出租產品」也會陸續釋出。

租屋市場開始轉動

你可能會問：「這裡真的有人租嗎？」根據591與實地觀察，整層出租的二房產品，目前行情落在18,000～26,000元左右，坪數多落在20坪上下，多含家具家電、甚至有車位。

單價來看不算便宜，但因為全新、裝潢現代、社區新穎，加上離捷運站近，對林口、南崁、機場工作的人來說，是非常有吸引力的選項。

另外，市場也開始出現「投資型產品出租」，如心捷棧系列的小坪數雙套房設計，就是典型的出租型產品。

你可能不是馬上要搬來山鼻的人，但這裡的變化，可能會改變你對「重劃區」與「租屋選擇」的想像。

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