買房也有「早鳥優惠」？內行曝「3階段」：有風險也有高機率撿到真便宜
買房真的有「撿便宜」的時機嗎？答案是：有機會！
就像餐廳開幕前有試營運，預售屋也有「潛銷期」。這階段，建案雖未正式對外公開銷售，但已經悄悄吸引市場注意力。
潛銷是指建案尚未全面公開，透過網路或電話提前釋出資訊，有些消費者甚至在正式開賣前就完成簽約。這段時期常被稱為「早鳥優惠」，通常能拿到較佳價格。
哪些情況下容易出現早鳥優惠？
建造申請中
建案正在申請建造或尚未核發監造號碼時，法律規定不能正式銷售。但建商可先推廣並接受預約，有興趣的買方能在此階段搶先登記。
建造已核發、接待中心尚未完工
此階段銷售策略與定價多已擬定，雖然接待中心未完工，但開放參觀的同時，建商常會提供早期購屋者優惠，刺激買氣。
建造核發，售價未定
有些建案尚未公布最終售價，建商會觀察消費者反應並調整定價。這段期間所提供的價格，實為一種市場測試，也常伴隨特殊優惠。
潛銷期：建商試水溫的重要階段
潛銷期是建商觀察市場熱度、預測買氣的重要階段。若反應熱烈，建案正式公開時會加上「熱銷中」等話術，製造搶購氛圍。
例如2020年房市轉熱時，雙北與桃園等地的部分建案在尚未開放現場參觀前，就吸引上千組預約客戶。此時若未先登記，可能無法搶到理想戶型。
建商通常需1～2個月消化預約戶後，才會對外開放。因此新聞所見的「排隊買房」、「一週完銷」等現象，並非虛構，而是真實發生過的行銷節奏。
為什麼不是每個建案都有早鳥優惠？
並非所有建案都會推行早鳥方案。若建商品牌力強、產品具吸引力或已設定相對低價，有些甚至會採「不二價」策略，不參與潛銷優惠活動。
此外，有些早鳥戶數有限，僅用於測試市場反應。一旦銷況良好，價格就可能動態上調。因此建案價格的波動，常隨著銷售狀況而變動，早期購屋者能取得相對優惠價。
為何早期價格可能最划算？
預售案的價格策略，常隨著銷售進度調整。例如在銷售達三成、五成或七成後，各階段都可能調漲價格。
房子不像汽車能追加生產，建案銷售單位有限，越晚進場，越可能面對調漲。地段佳、建商品牌佳、規劃合理的案子，價格只會越來越高。
先進場的建案，價格優勢在哪？
在同一地區，先推出的建案價格可能低於後進場案，建商會依照市場比較法、實價登錄資料與競品定價調整自身售價。
若新案採用更好建材、設計與規劃，會抬高身價，進而推升區域整體開價。因此新建案通常不會比舊屋便宜，也不會偏離預售市場合理區間太遠。
不要忽略房價下跌的風險
當市場轉弱時，也曾出現「全面調降」的情況。林口、淡水、新莊副都心等地過去就曾面臨建案集體降價。但就算調降，也會考慮建商成本，特別是土地取得價格高的建案，空間有限。
總結：早鳥優惠到底能不能撿便宜？
若你看中的建案屬於熱銷型，在潛銷或早鳥階段進場，的確有機會取得相對優惠價格。
不過購屋仍需以自身財務能力為前提，產品選擇為核心，不可因為「怕漲」就草率進場。謹慎評估，才是買房的長勝策略。
晚買也可能撿到便宜？
即俗稱的「晚鳥優惠」。和廣告戶很像，都是為了吸引大家來看房子，因此最重要的關鍵就是「便宜」。
但既然是晚鳥，就有可能是建商的最後幾戶，選擇也不如一開始多，也或者是屋內有某些顯而易見的缺點，像是天花板有大樑、該戶別位於車道上方或是正對嫌惡設施等，這種時候相對也會便宜出售。
35線上賞屋｜TED
35線上賞屋創辦人、大囍聚集團(建設、地產、長照)及大御疆地產科技(35線上房屋交易平台)董事長、《買房實戰課》作者。 以知識平行化、交易透明化為使命，運用自媒體推動房地產創新，致力提供最公正、全面的服務。
