預售屋急凍 銀行嚴審建商授信

房市降溫，預售屋銷售狀況也很慘，大型行庫高層指出，建商普遍反映，預售屋能賣到五成已很難得，許多建案銷售量連四成都不到。銀行憂心未來出現「爛尾樓」潮，陸續拉高審查土建融授信案的金流標準，行庫高層不諱言，沒有一定財資力的建商，接下來恐更難向銀行取得資金。

此外，據了解，許多因為銀行貸款變數導致交屋出問題的購屋族，改為以開支票給建商因應。金融圈人士說，建商已願意接受這些支票等同為「應收帳款」，來作為其發行無擔保公司債取得資金的「附加擔保品」。銀行主管表示，這些無擔保公司債原本不需要擔保品，現在不少上市櫃建商把這類預售屋買方所開立的支票，作為發債時的附帶擔保品，以籌措更多資金。

據指出，銀行近來審查相關授信案時密切關注三大指標，包括盤點建商目前所有的建案數量，包括每個建案推出的時間點，以及不同的建案接力推出時在資金面能否「無縫接軌」；盤點建商對於銷量的預估金額；盤點建商對簽約金、頭期款的收取金額是否太低。

其中對簽約金和頭期款的收取標準，大型行庫高層說，預售屋的銷量和銷售方式，直接決定建商自有資金的多寡，但部分建商為了促銷買氣，把簽約金或頭期款占總款項的比率壓低，以往頭期款、簽約金的金額，至少要達總價一成以上，但現在傳出最低的個案已壓到百分之五，且期間不用再付工程款，也就是其他的自備款等最後要交屋時再繳。

行庫主管指出，把購屋族要繳的頭期款額度降到這種程度，也會導致建商的自有資金更加不足，並且讓銀行更擔心這種財資力不足產生更多「爛尾樓」，因此，不但要求建商具體交代上述三大指標的情況，而且建商必須要說明，一旦銷量不如預期時，應變方案如何？可以從哪些地方籌措財源。

大型行庫高層舉例，若預估預售屋銷量占五成，此時買屋者的頭期款若先出購屋總價的一成，則建商大約可先拿到該建案總金額的百分之五資金；若買屋者僅先出購屋總價的百分之五，建商可拿到的資金就比原先砍了一半，亦即僅百分之○點二五，對其自有資金影響的程度由此可見，行庫因此更為提高警覺。

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