賣房必修課！會計師手把手教你辨別新舊制、報稅算法

近年來房市交易熱絡，許多納稅人對出售不動產的所得稅計算仍感疑惑。勤業眾信私人暨家族企業服務稅務團隊會計師王瑞鴻表示，納稅人第一步驟就是要先確認不動產的「取得時間」，才能判斷適用新制或舊制的課稅方式。

房屋取得時間點影響適用稅制，王瑞鴻解釋，若不動產為2016年1月1日後取得，原則上適用房地合一稅新制，計算時以房地實際成交價格為基礎，並依持有期間長短適用不同稅率；若為2015年12月31日前取得，則適用舊制，依所得稅法規定計算「房屋」交易所得，併入綜合所得總額課稅。

針對「舊制房屋」（2015年12月31日前）取得交易，所得計算方式分為三種。王瑞鴻解釋，第一種，納稅人能提供原始取得成本，就能夠按實際售價扣除成本與必要費用後計算所得；第二種，納稅人若無法提供成本，且房地出售總價達財政部公布的「一定金額門檻」，則應按房地總價乘以房屋占房地比例與獲利率計算，2024年度獲利率為20%；第三種，房地出售總價未達門檻，則依「房屋評定現值」乘以財政部公布的標準計算。

所謂的一定金額門檻標準，必須依照據財政部於2月19日發布之「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，例如台北市的門檻為6,000萬元，或單坪價格達120萬元以上者適用；新北市房地門檻則為4,000萬元以上，或每坪單價75萬元以上；桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市為房地總成交金額（含車位）3,000萬元以上，或每坪單價50萬元以上。

王瑞鴻提醒，針對房地出售總價達門檻的案件，2024年度獲利率由17%調高至20%；至於未達門檻者，所得計算標準則依地區市場行情，調整幅度介於1%至5%。

勤業眾信稅務部協理葉芷英也提醒，出售不動產涉及多種稅務規範，應先確認適用稅制，並檢視是否符合2024年度新規定，特別是原始取得成本及總價是否達門檻。

王瑞鴻建議，納稅義務人應提前準備相關資料，避免因錯誤申報而遭稽徵機關調查補稅，確保交易順利進行。

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