真難貸！銀行核貸成數、鑑估值都縮水了件數減四成

2025-03-17 13:18 經濟日報／記者游智文／即時報導

銀行核貸趨嚴，購屋者宜從嚴檢視收支財力。示意圖／台灣房屋提供

台灣房屋集團趨勢中心觀察聯徵中心資料，第七波限貸令後，房貸從去年第三季4372件，第四季減至2784件，季減36%，授信額度也下降45萬，核貸成數減少1.7個百分點，鑑估值和建物面積也都下滑，唯一上升的是貸款利率，增加0.1個百分點，顯示央行出手，貸款困難度升高，房市明顯降溫。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行第七波信用管制去年九月啟動，銀行審核速度和標準的趨向嚴格，透過利率門檻來過濾客戶，換屋族觀望下，只剩新青安還貸得動，順利申貸的物件也都偏向低總價、小坪數，因此建物面積和鑑估值都縮水。

觀察去年第四季各年齡層和貸狀況，以40~50歲的申貸人為主力，占33%，核貸成數以30歲以下購屋者最高，達71%，利率則是60歲以上最高，達2.48%。40歲以上的申貸者，鑑估成數達100%以上。

張旭嵐分析，資深購屋族經濟能力強，購屋總價高，多屬於第二屋置產的非首購類型，因此核貸利率和成數條件都較嚴苛；而其中也不乏舊屋轉貸或預售屋完工申貸，由於進入貸款階段的房價已經增值，因此鑑估成數都比原始合約價略高。至於青年首購族，仍可爭取最高8成的新青安貸款，所以整體的核貸成數相對突出。

由於目前央行加強金檢，銀行內控標準也提高，張旭嵐提醒購屋今年有意購屋的自用族群，自行評估收支比先以50%來估算，也就是將房貸金額，以及其他學貸信用卡等每月需繳的固定負債支出，控制在在每月收入的一半以內，核貸機率和成數條件才比較高。

第一建經研究中心副理張菱育指出，目前市場關心本周理監事會議是否會有第八波信用管制? 由於目前住宅貸款餘額、五大行庫新承作放款金額的增速已趨緩，建築貸款餘額自去年Q4以來更持續下降，而1月新青安房貸受理戶數3393戶，是上路以來單月最低量，可見房市已逐漸降溫，央行調降不動產放款集中度的目標已有成效，因此此階段應會在既有政策上強化金檢，取代更嚴格的管制手段。