房市轉空！李同榮：預售屋比成屋多跌5％買房看這區進可攻退可守

2024-10-28 14:18 經濟日報／記者朱曼寧／台北即時報導

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

房市趨勢專家李同榮表示，全台房市從7月起交易量逐月萎縮，預料將於第4季由多轉空，預期成屋市場平均跌幅在9-12%之間，但區域表現強弱分明，而預售市場過去漲超快，也會率先跌價，跌幅會較成屋市場多出5%左右。

以各區域來看，李同榮表示，桃園、台北二都較具抗跌，主要是高科技進駐園區、高鐵軌道經濟特區、高度成長商圈重劃區等「三高區塊」，將展現強勁抗跌優勢，並將成為下一波房市回升後的主力市場。

李同榮表示，房市在主升段時若受外力干預導致交易量縮，則房市會有鎖碼效應，房價不跌反漲，市場則會呈現價量背離，隨後還會有一段價量俱揚的末升段行情，但若房市在末升段甩尾時，受外力干預或利空影響，交易量急速萎縮，房市很快就會價量俱跌而由多轉空，這就是目前房市的現況走勢，從8月、9月量縮現況若延續到10月，交易動能就難以支撐房價下跌的趨勢，在此階段的購屋策略不必太在意那些區域是重災區，反而應關注那些區域是進可攻、退可守的抗跌區。

李同榮分析，未來房市下修走勢將會強弱分明，雖然成屋市場房價平均跌幅在9-12%之間，但預售市場先漲先跌，跌幅會較成屋市場多出5%左右，成屋市場量大且商圈未成熟的區域跌幅會高於平均值，而「三高區塊」將表現最抗跌的優勢。

第一，高科技進駐園區：

從股市近年多頭走勢觀察，突顯產業發展呈現「強弱分明」態勢，Al與半導體高科技產業鏈扮演一支獨秀的角色，因此全台高科技進駐園區將展開高就業、高收入、高購屋能力的潛力特區，園區核心地區房價抗跌性第一。例如新北林口、桃園龜山、新竹竹北、台中中科、台南南科、高雄楠梓橋頭等區。

第二，高鐵軌道經濟特區：

高鐵軌道經濟促進特區商圈發展，並縮短南北距離，outlet與大型商場進駐帶動高鐵商圈發展，同時也促進特區人口淨流入，其中包括已成熟的高鐵商圈，如台北南港、新北板橋、桃園青埔、新竹竹北，半成熟的台中烏日、台南歸仁、高雄左營、以及未成熟二線城市具潛力的高鐵特區。

第三，高度成長商圈重劃區：

近幾年都市重劃範圍與規模不斷擴大，但商圈成熟性不盡相同，未來房價走勢也會兩極化，量大且商圈未成熟的重劃區房價將會有較大的波動起伏，例如過去的竹北與青埔特區，歷經十幾年的上下波動。而商圈已趨高度成熟的重劃區若再有軌道經濟利多與科技園區加持，就算量大，但其抗跌性仍強，消化餘屋力道也較強，例如台北南港經貿園區、北士科，新北新板特區、新莊副都心、桃園青埔特區、新竹竹北、台中七期、台南東區平實、高雄濃十六、美術館特區、灣區等。