房市恐現解約潮首購族選擇增

2024-10-11 06:47 聯合報／記者陳儷方／台北報導

回應外界第七波選擇性信用管制錯殺爭議，央行昨宣布，繼承取得房屋或有實質換屋需求的民眾，不受第七波房貸管制寬限期限制，不動產業者住商機構表示，此波鬆綁可造福不少民眾，但幅度太窄；信義房屋認為，此舉雖避開可能錯殺族群，但房貸水龍頭仍未打開。

由於第七波房貸管制影響下單買預售屋民眾財務規畫，央行特別提及買方貸款金額少於預定金額者，屬不可歸責於雙方時，可分期清償差額，或選擇解除契約。台灣房屋認為，這說明，形同解套，為限貸令開啟了解約的詮釋，不排除短時間內會有解約潮出現，可增加首購族選擇性。

央行為繼承房屋者們的新申辦購屋貸款寬限期解套，住商機構盤點內政部數據發現，今年前八月繼承移轉棟數達五萬八一五棟，為一九九九年來次高，僅次於二○二三年同期的五萬二一九一棟，此波鬆綁確實可造福不少民眾。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，少子化、高齡化，社會結構發生劇烈變化，繼承移轉棟數逐年增加，部分外地工作但繼承祖傳老屋的青年族群，由於名下有房或有部分持分不動產，想購屋卻逢信用管制無法享有寬限期，央行願給豁免，等於給繼承老屋的首購族一條活路，應能獲廣泛民眾認同。

另外，針對換屋族、已簽約者同樣被列入此波鬆綁措施，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨說，看得出央行放寬適用範圍確實琢磨許久，且放鬆範圍比想像中更窄，除不溯及既往、不影響因繼承取得的多屋族等各方都無異議外，爭議較大的交屋、換屋族放寬幅度不大，切結期間仍在一年，顯見央行認為「換屋即破口」心態不變，鐵了心打炒房。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，切結換屋客戶還要追蹤是否在一年內把舊屋出售，否則追回多給的成數，在市場資金有限狀況下，銀行會認為多做首購型客戶比較單純，央行避開錯殺族群，但房貸水龍頭並沒有打開。

央行想防堵利用寬限期大玩財務槓桿的投資客，但也提供了退路選擇，央行指出，根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」相關規定，買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬於不可歸責於雙方時，已有相關處理機制。

央行舉例，預售屋賣方可同意由買方分期清償差額，或是買賣雙方可以選擇解除契約；成屋買賣雙方也可選擇解除契約。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，限貸令實施後，買賣雙方對貸款下不來，是否屬不可歸責於雙方的樣態有歧見，市場上衍生許多買賣糾紛，配套方案中特別提及買賣契約「不可歸責於雙方時」的解約機制，為限貸令開啟了解約詮釋，若買賣雙方朝解約方向處理，短時間內會掀起解約潮，市場待售物件增加，首購族選擇性也增加。

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