央行出招 嚴防房貸成數灌水

為控管房市，中央銀行上周宣布第七波選擇性信用管制措施，除了祭出四項打炒房措施，在最新版的問答集更直接盯上不動產抵押貸款和定存單，嚴防成數灌水成為管制破口。

央行在上周理監事會後提出新版「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答」，其中並下達新指令，其一是先向他人取得房屋所有權，再以該房屋向銀行以「非房貸」方式申辦貸款以突破房貸成數上限，其二則是用定存單質借的方式，提高貸款成數。

防範取巧 規避房貸上限

官員指出，央行這兩項規定主要是為防範「二房」或「三房」的購屋者，為了突破房貸成數最多只能五成、三成的限制，因此透過這種方式向銀行套出買房資金。

舉例來說，名下已有兩筆房貸的小明，向朋友借一筆錢去買第三間房，先支付部分款項給賣家並完成過戶後，再以「三房」向銀行申請一般不動產的抵押貸款，只要小明財資力佳，可能取得房屋市價的六、七成，甚至更高的貸款金額。

央行認為，這筆借款應該是用房貸的方式來辦理，卻因為房子提前完成過戶，小明取巧用一般不動產抵押貸款的途徑，突破「三房」限貸三成的規定，因此在新版問答集中向銀行示警。

拿定存單質借 套出資金

至於用定存單質借的方式套出資金來增加銀行貸款。舉例來說，小華名下已有一筆房貸，但為了要買第二戶，因此把存款一百萬元以「定存單」方式，向銀行質借取得九十萬元，作為支付賣方的款項。央行官員質疑，「為何不用現成存款一百萬元支付，仍要用槓桿套出銀行資金？」因此也在問答集中點出問題，禁止這種方式。

建商餘屋貸款 降至三成

除此之外，建商的「餘屋貸款」也被鎖定。央行在二○二○年十二月、二○二一年十二月的第一波、第四波選擇性信用管制，先後將建商的餘屋貸款成數降為五成、四成，這次進一步將餘屋貸款降到三成，可說是時隔近三年，再對建商出手降低餘屋貸款成數。央行也示警，若建商在銀行的餘屋貸款合約到期要續約，必須以三成為限，而且差額的部分最長給予一年調整期。

銀行業者指出，一般而言，餘屋貸款的借款年期都是三年，從二○二○年十二月起算，舊合約將陸續到期，對於口袋不夠深的建商，由於必須籌更多自備款，因此勢必得在市場倒貨。

然而，不只一般民眾，對於建商使用定存單向銀行套出更多資金，央行新版問答集也示警銀行，要求建設公司購買土地時，銀行若已給予四成的土融資金，就不能夠再受理建商用定存單質借更多的資金投入該地，顯示和「定存單」有關的做法，已被央行鎖定。

銀行業者指出，運用存款轉化為定存單，再來向銀行質借，投資客或建商都已非常「熟悉」，央行發現這將成為房市資金管制的破口，因此藉由新版問答集提醒銀行把這條路給堵死，讓投資客或建商向銀行借款時，不要打定存單的主意來取巧。

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