都更、危老持續發酵 兩大寶石級改建案上膛

芙蓉大樓示意圖。記者朱曼寧/攝影
芙蓉大樓示意圖。記者朱曼寧/攝影

都更、危老持續發酵,台北市芙蓉大樓、台塑大樓兩大指標改建案上膛,其中,台塑(1301)大樓確定走都更程序,重建後市場初估身價上看千億元,全案預計2029年完工。

宏大國際資產總經理陳益盛表示,未來台北市兩大指標案-芙蓉大樓、台塑大樓將成為市場焦點。

首季大同(2371)公司將旗下尚志資產持有的芙蓉大樓以總價131.25億元出售,換算每坪土地成交價約1,526.1萬元,堪稱台北市罕有的「寶石級大案」。

台北市兩大指標案小檔案
台北市兩大指標案小檔案

陳益盛指出,依目前容積率、都更獎勵、容積移轉,每坪土地可蓋七至八坪建坪的高坪效,再加上鄰近豪宅「帝寶」,因此吸引多家建商青睞,未來若改建,效益可期。

陳益盛表示,另一大指標案為台塑大樓改建案,為台北市另一塊指標案,該案土地容積率為200%,現況容積488%,是眾多建商垂涎的一筆絕無僅有精華土地。

但台塑集團選擇自辦都更,現有總樓地板建坪約3.7萬坪,申請容積獎勵約193%,預估都更重建後樓板面積將大幅增加到6.5萬坪,市值預估也將突破2.5倍、上看1,000億元。

位於台北市敦化北路、民生東路口的台塑大樓改建案,土地面積約6,380坪,該案將在今年拆除,新總部規劃興建兩棟地上22樓的A級商辦,以及一棟樓高22樓、總戶數約100戶的住宅案,總樓地板面積約5.8萬坪,預計2029年完工。

陳益盛分析,就區域而言,台塑大樓改建案環境條件極為良好,其商業機能條件亦佳,因此如規劃住宅或商辦皆屬合理。

另外考量企業所需,台塑集團將來仍有部分核心單位遷回敦北新總部,勢必保留至少約4萬~5萬坪辦公空間,因此辦公大樓必是選項之一,而自辦都更雖可獲大最大利益,但需要籌措及花費資金預估不亞於160億元,如能出售住宅取得營建資金回本,將可減少營收及資金壓力,於是該案規劃二棟商辦、一棟住宅,正好一舉二得。

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