升息不利房價?這數據曝光「房市先蹲後跳」

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

房仲業者觀察2022年利率連五升當時的房市價量變化,2022年下半年的買賣移轉棟數為14.7萬棟,年減15%,一直到2023年下半年逐漸消化完連續升息的利空,加上平均地權條例上路後利空淡化,建物買賣移轉棟數才逐漸轉為年增,連續升息期間,六都暨新竹縣市房價漲勢收斂,主要都會區五次升息前後的房價表現為-2%~6%,顯見連續性升息與政策對房市有短期壓抑效果,不過等到市場適應後,反映當下市場供需等基本面,呈現先蹲後跳的狀況。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,2022年下半年預售禁止換約政策題材發酵,市場交易量萎縮,不過2023年上半年升息循環告一段落後,市場也逐漸習慣2%的房貸年代,加上新青安貸款協助年輕人降低短期購屋房貸負擔,台股也出現一波漲勢與通膨等因素帶動,房市又出現一波漲勢。

此次雖然升息半碼對於房貸族的房貸支出增加,短期內還是會有降溫效果,不過影響程度不會像2022年連續升息5次那樣顯著,而此次升息背後原因主要來自於通膨預期與市場資金過多,要觀察這些因素對於今年房市影響。

信義房屋統計,2022年4月到2023年3月連續升息期間,加上平均地權條例開始發酵,平均每個月預售揭露量僅約6,200件,而2023年下半年平均每月成交揭露量約9,400件,顯示一手市場當時的確受到衝擊。

若統計信義房價指數則可發現,在連續升息房市交易量縮後,房價表現明顯趨穩,統計2022年第2季到2023年第1季的信義房價指數,六都加上新竹縣市的房價漲幅為-2%~6%,不過2022年第2季到2023年第4季六都加上新竹縣市,房價漲幅則為4%~20%,顯示升息對於房市影響淡化,反映台股走高與通膨、新青安政策等市場環境,房價仍出現了一波漲勢。

曾敬德表示,這波買氣衝最快是新青安族群,中高總價市場並未出現失控狀況,反而總價1,500萬元以下市場表現活絡,推估央行因而未再進一步縮緊信用管制措施,不過這次突發升息也有一石多鳥效果,一方面降低民眾通膨預期、房市也可暫時降溫,也可避免ETF市場資金過熱狀況。

資料來源/信義房屋
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