升息不利房價？這數據曝光「房市先蹲後跳」

2024-03-22 17:51 經濟日報／記者朱曼寧／台北即時報導

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

房仲業者觀察2022年利率連五升當時的房市價量變化，2022年下半年的買賣移轉棟數為14.7萬棟，年減15%，一直到2023年下半年逐漸消化完連續升息的利空，加上平均地權條例上路後利空淡化，建物買賣移轉棟數才逐漸轉為年增，連續升息期間，六都暨新竹縣市房價漲勢收斂，主要都會區五次升息前後的房價表現為-2%~6%，顯見連續性升息與政策對房市有短期壓抑效果，不過等到市場適應後，反映當下市場供需等基本面，呈現先蹲後跳的狀況。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2022年下半年預售禁止換約政策題材發酵，市場交易量萎縮，不過2023年上半年升息循環告一段落後，市場也逐漸習慣2%的房貸年代，加上新青安貸款協助年輕人降低短期購屋房貸負擔，台股也出現一波漲勢與通膨等因素帶動，房市又出現一波漲勢。

此次雖然升息半碼對於房貸族的房貸支出增加，短期內還是會有降溫效果，不過影響程度不會像2022年連續升息5次那樣顯著，而此次升息背後原因主要來自於通膨預期與市場資金過多，要觀察這些因素對於今年房市影響。

信義房屋統計，2022年4月到2023年3月連續升息期間，加上平均地權條例開始發酵，平均每個月預售揭露量僅約6,200件，而2023年下半年平均每月成交揭露量約9,400件，顯示一手市場當時的確受到衝擊。

若統計信義房價指數則可發現，在連續升息房市交易量縮後，房價表現明顯趨穩，統計2022年第2季到2023年第1季的信義房價指數，六都加上新竹縣市的房價漲幅為-2%~6%，不過2022年第2季到2023年第4季六都加上新竹縣市，房價漲幅則為4%~20%，顯示升息對於房市影響淡化，反映台股走高與通膨、新青安政策等市場環境，房價仍出現了一波漲勢。

曾敬德表示，這波買氣衝最快是新青安族群，中高總價市場並未出現失控狀況，反而總價1,500萬元以下市場表現活絡，推估央行因而未再進一步縮緊信用管制措施，不過這次突發升息也有一石多鳥效果，一方面降低民眾通膨預期、房市也可暫時降溫，也可避免ETF市場資金過熱狀況。