3千萬買農地想圓夢 發現這事超傻眼「只能種不能住」

房市示意圖。圖/記者游智文攝影
房市示意圖。圖/記者游智文攝影

買塊農地蓋農舍,可以有獨棟房子,還有可以種菜自己吃,是很多都市人退休夢想。但資深地政士提醒,農地交易陷阱一籮筐,如果農地已經被「套繪」,將蓋不成農舍,不只退休夢碎,想轉賣還得面臨賠售。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,日前就有一位民眾花了三千萬,在新北市郊區買了一塊農地,打算一圓田園夢,買賣雙方談好價格,簽約完成後,交由地政士,依照標準作業流程,申請了農地農用證明、鑑界及無套繪證明。

農地農用證明、鑑界都沒問題,可是在查詢是否套繪時,卻收到市政府建管處發函指出,該農地領有民國84年間,政府所核發之建照執照的案號,已被「套繪」。

所謂套繪,是主管機關為避免一塊土地被使用兩次,或是違反土地使用及建築法規,在地籍套繪圖上著色標示,土地被套繪後,就不可再進行其用途,如果是農地,買下來之後,就不能再興建其他農舍或分割出售。

鄭文在表示,此一結果令人傻眼,因為該農地上面並沒有任何農舍,買方如果買下來,又不能興建農舍,等於只能種田種菜,卻沒房子可住。經查詢賣方,賣方表示,農地是繼承而來,印象中並未申請過建照。只是建管處來函公文,明白寫著已申請建照,還有建照執照號碼,不像是誤載所致。

眼看交易就得取消,買方退休田園夢告吹,但鄭文在不放棄,進一步查詢,該農地只有建照執照號碼,沒有核發使用執照,農地現場也沒有建築物存在,仍有機會解套。

因為依照建築法第54條,起造人自領得建造執照或雜項執照之日起,應於6個月內開工;並應於開工前,會同承造人及監造人將開工日期,連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書,申請該管主管建築機關備查。

起造人因故不能於前項期限內開工時,應敘明原因,申請展期一次,期限為3個月。未依規定申請展期,或已逾展期期限仍未開工者,其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起,失其效力。

也就是,雖然領有建照執照,但是沒有開工的事實,亦無展延紀錄,該建照已失效力。經提出申請,建管單位同意併案解除套繪。得知訊息後,買賣雙方都鬆了一口氣,順利完成了該筆農地的買賣登記。

鄭文在表示,農地買賣法令問題很多,想當都市農夫,最好透過專業協助多方查詢,以免美夢變惡夢。

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