合建分屋取得差額價金 房地合一稅這樣算

財政部台北國稅局今（14）日提醒，個人以適用房地合一稅制的土地與建商合建分屋，若換回房屋價值低於換出土地價值，而取得建商給予的差額價金，這種情況相當於出售土地，應記得在30日內申報房地合一稅。

房地合一新制自2016年上路，並於2021年7月起進入房地合一2.0。台北國稅局指出，個人出售適用舊制土地免課所得稅，但若出售適用新制土地，則要課房地合一稅。

房地合一稅是以交易的成交價，減除取得成本、費用、土地漲價總數額後餘額，依據持有時間長短對應適用稅率，課徵房地合一稅。

台北國稅局長吳蓮英表示，有種情形是個人以自有土地與建商合建，再分回房屋，若換回等值房屋、或價值較高房屋，對個人而言，就沒有報繳房地合一稅問題；但若換回價值較低房屋，並從建商收取差額價金，就等同於出售參與合建的部分土地，應依規定報繳房地合一稅。

在計算這類差額價金的房地合一稅時，成交價就是從建商取得的差額價金；取得成本方面，為計算出差額部分的土地成本，要先計算差額價金占總價值比率，再乘以換出土地總取得成本；持有期間則以土地原始取得時點至過戶給建商時點為準。

國稅局舉例，甲君2016年1月間取得土地，每坪取得成本150萬元，並與建商合建分屋，2021年4月間房屋興建完成，甲君以價值1,200萬元的4坪土地換回價值900萬元的30坪房屋，並領取差額價款300萬元。

甲君申報房地合一稅時，成交價為差額價金300萬元，差額部分成本為150萬元〔4坪土地取得成本600萬元 × 差額價款比率0.25（300萬元/1,200萬元）〕，另有費用9萬元、土地漲價總數額3萬元，成交價減除成本、費用、土地漲價總數額後，課稅所得為138萬元。

至於持有期間為逾五年、未逾十年，適用20%稅率，因此應課稅27.6萬元。

國稅局提醒，個人以適用房地合一稅的自有土地與建商合建分屋，如換回房屋價值小於換出土地價值，而取得建商差額價金時，記得報繳房地合一稅，以免遭補稅及裁罰。

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