地政司：研議讓履保制度更好

房市不景氣及政策打炒房下，不少建商出現財務危機，爛尾樓風暴山雨欲來，甚至有銀行業者認為，建商為求資金運用可不受銀行監控，最常用「同業互保」取代交付銀行信託，內政部卻不要求建商改善。對此，內政部地政司表示，爛尾樓問題眾所關切，會繼續研議如何讓履保制度更好。業界專家則表示，同業擔保看似最雷，但其實沒有爆過雷。

為保障買方權益，內政部二○一一年五月起實施預售屋履約保證機制，規定建商推案時，必須提供相關保證措施，共有五大項，包括不動產開發信託、價金信託、價金返還保證、同業連帶擔保、公會連帶保證等。

馨傳不動產智庫執行長何世昌說，理論上「價金返還」對消費者的保障最高，但因不能動用資金，所以很少有建商提供此一方式；而「同業連帶擔保」看似最沒效力，因多數認為作保的公司多為建商關係企業，但根據建商公會全聯會統計，十二年來有近六千個建案用此方式，卻沒一個建案出問題，大家覺得最雷的反而不雷。

何世昌說，「銀行有無確實查核資金用途，才是重點，像先前北投的爛尾樓建案，也非採同業互保，而是不動產開發信託。」他說，「價金信託」為建商將消費者所支付的價金、工程款，交付信託專戶，建商要動用專戶資金，得先繳交相關文件後銀行才會轉帳繳納，屬專款專用。

而不動產開發信託也是專款專用，但建商可動用的資金項目更多，包括稅費、規費、廣告費、代銷費等，萬一遇上「巧立名目」的建商，用各種理由把專戶裡面的錢領走，若在缺乏第三方監督、受託機構又沒查核下，就很容易爆雷。