居住正義解方 社會住宅披荊斬棘找出路

邁向社宅之路1

新北一場社宅預定地興建說明會上，居民聲嘶力竭地抱怨公共停車場恐消失，還驚動市議員及立委關切，負責執行的住都中心只得調整設計圖，將地下3層規劃為地下4層，提供更多車位，光是多挖這一層，要額外花新台幣1億元經費，新增的30個車位，換算成本達300萬元。

這是住都中心推動新北市汐止區「崇德好室」社會住宅時發生的真實場景，即使社宅預定地為一塊平整空地，沒有拆遷爭議，還是引來居民怨聲載道。

攤開國家住宅及都市更新中心網站陳列的社宅說明會會議紀錄，不論雙北、桃園還是台中，居民似乎有志一同，念茲在茲的都是「會不會造成周邊房價下跌」、「社宅住戶有部分是低收入戶，會不會影響當地居民素質」等負面印象。

「與民爭地」成阻力 社宅推動披荊斬棘困難重重

放眼北中南推動社宅的案例，幾乎都遇到重重阻礙，中央社團隊採訪了具有推動社宅實務經驗者，均不約而同地回答，「民意」也是一大阻力。

國家住都中心副執行長柯茂榮舉例，軍方握有較多土地，但上面大多有違占、違建等情況，甚至住戶直接把圍牆蓋在軍方圍牆之上，還振振有詞說，不能拆他的「開心農場」。

面對各種光怪陸離的現象，柯茂榮已經練就一顆「強心臟」，一派輕鬆笑說：「司空見慣了啦！」他直言，排除狀況需要時間，有些要經過訴訟，有些甚至得走上強拆。

前台北市都發局長林洲民也分享經驗，當年台北市府推動的38個社宅基地「去到哪裡都被反對」。

「每塊土地都一定有問題，沒有乾乾淨淨的」，柯茂榮語氣略顯無奈地說，用地取得困難，不見得是難在來源，後續協調問題才是關鍵，但也只能好好溝通，拜訪里長，與當地里民說明未來規劃，來來回回要開好幾次會，「協調至少要半年以上」。

社宅土地取得困難，柯茂榮認為是有個觀念沒辦法打破，就是民眾認為房價會被拉低，導致抗議很激烈，這情況在台南、台中都有案例。

國外社會住宅存量高 關鍵在社宅申請採輪候制

社宅推動之初，篳路藍縷，但時間證明一切。林洲民表示，當初廣慈社宅遭到激烈反對，房價是因素之一，如今周邊房價未受影響，同一批反對的意見領袖也對落成的廣慈園區鼓掌叫好，因為綠地、社福設施都非常完善，「這條路是值得的，也讓我相信，蓋好社會住宅，好宅就是豪宅」。

社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱分析，國外社會住宅存量高，重要關鍵是採輪候制（waiting list），也就是登記排隊，社會大眾的殷切期盼形成龐大政治壓力，每天盯著社宅進度有無前進、何時輪到自己入住，讓所有政治人物、不論政黨，只要當選就得持續蓋。

事實上，內政部營建署已經規劃社宅採取輪候制，營建署官員表示，目前社宅的確是僧多粥少，估計最快在2025年的下階段興辦計畫全面推動輪候制。

寸土寸金找地難 社宅融入社區有解方

歐美國家推動社會住宅有百年歷史，日本則在二戰過後，投入興建社會住宅，鄰近國家韓國起步稍晚，但也自1980年代末期開始發展，時至今日，政府仍持續宣示大量興建的決心，如今韓國社宅存量已逼近8%。

台灣起步晚、動作慢，要在居住需求最高的雙北市尋求適合開發的基地，難度也更高，讓推動社宅之路更崎嶇，台灣社宅存量至今仍未能突破1%。

彭揚凱也說，台灣社會住宅政策「先天不足」，相較於國外投入興建社宅時，正值都市擴張的階段，且是國家經濟發展的黃金時期，台灣遲至2010年才起步，都市發展早已接近臨界，政府能量也有限，既然如此，更應參考國外，直接讓社宅融入都市開發的一部分。

彭揚凱分享國外做法，以美國為例，最常見的是給開發商容積獎勵，但要求釋出一定比例當社會住宅作為回饋，德國則鼓勵民間興建出租住宅，開發商能拿到更多優惠；此外，結合大型都市開發政策，如TOD模式，在捷運週邊興辦社會住宅也非常普遍，還能減輕居住者的交通成本。

除了TOD，林洲民表示，台灣人口結構走向少子化，以台北市老松國小為例，學生人數曾經破萬人，如今不到千人，這麼大的校地，所有權人是台北市政府，重新規劃後，「想要作醫院、警察局、社會住宅、托兒所，什麼都可以！」

青年弱勢都能安居 社宅與房市共榮非互斥

回首來時路，林洲民感慨說道，民間的阻力曾是最大難處，因為民眾把社宅貼上各式負面標籤，當作嫌惡設施，但隨著北市社宅逐步完工，居民看到社會住宅也能是「好宅」，房價不受影響，「今天回想，（難處）已經消除了」。

細看台北市社會住宅規劃，綠化及公益設施已是標準配備，內湖區舊宗段公共住宅及河濱公共住宅、中山區錦州街公共住宅等，有著垂直綠化、屋頂菜園、空中花園等綠意點綴。

建築規劃上，則考量人口結構及地方需求，配置不同空間，如文山區華興段公宅設有社區公共托育家園、老人日照中心，松山區健康公宅有托嬰中心、老福中心以及老人日照，萬華區福星公宅則有老人活動中心、身障日間作業設施、非營利幼兒園等。

有了良好的規劃設計，社會住宅不只接納了青年及弱勢家庭，更緊密與地方結合，補足原先欠缺的機能，成為加分項目。

數字會說話，房仲業者統計雙北市戶數500戶以上十大社宅，發現過去一年，周邊1公里內的住宅實價全數走揚，漲幅最大逾14%。

若要說社宅助長房價，林洲民認為，「不管房價是否上漲，社宅都要持續興建」，社會住宅是需要被照顧的市場，和房地產自由市場並不衝突，甚至在社宅存量極高的荷蘭、柏林，都同樣有房價高漲的問題。

他說，「與其抑制（自由市場），不如創造另一個平行的世界（社會住宅）」，期待中央與地方攜手合作之下，台灣社會住宅能夠持續向前邁進。

房產新訊

明年上路！不動產估價師曝國土法最大差異、衝擊：恐掏空產業發展

房產新訊

房仲公會提四大建言 打造資訊透明、住者與租者都友善的居住環境

房產新訊

首購、換屋族 躍買房主力