新建案銷售率警報響 選後買氣若不振 明年Q2房價恐下修
據住展雜誌統計,北台灣新建案今年每月的近一年平均銷售率,在2月達到61%最高點,之後便逐月下滑,9月(2021年10月~2022年9月)則來到53%,為今年單月最低點,意味新建案銷售速度趨緩。
「銷售率一旦跌破5成,價格下修的壓力就會浮現。」住展雜誌研發長何世昌表示,今年Q2升息與本土疫情大爆發後,新建案市況直直落,外界預言房價即將反轉下殺的聲音頻仍,但預售屋房價依然持續上揚,原因與近一年銷售率仍在5成多空分水嶺之上有關。
何世昌指出,北台灣新建案銷售率走勢,預期至11月都是逐漸下滑,倘若選舉過後12月買氣未能回升,2023年Q1新建案近一年銷售率將會跌至50%多空分水嶺以下,則最快Q2房價可能出現轉折;但如果選後銷售率上揚,則反轉下跌的空襲警報將暫時解除。
新建案銷售率在今年3月開始下滑,4月下挫幅度加大,升息與本土疫情爆發為最主要的導火線,其次是俄烏戰爭引發台海危機聯想,導致資金出走、豪宅市場成交萎縮。升息打擊的是購屋信心,疫情爆發則影響民眾出門看屋意願、推遲購屋計畫,尤以4月疫情失控衝擊最劇烈,近一年銷售率於當月重挫近3個百分點;當這三件事匯集在一起,新建案市況因而受拖累。
何世昌認為,當銷售率從逾6成降至約53%,代表新建案由供不應求逐漸趨向供需平衡。至於未來銷售率是否會跌破五成、轉為供過於求,除了檢視買氣能否止跌反彈外,業者也需謹慎控制供給量,避免爆量使得市場平衡被打破;一旦水庫裡的水滿出來,在下游戲水的人只有逃跑一途了。
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