再升息房市不妙?李同榮曝一理由:房市將回溫

示意圖。記者游智文/攝影
示意圖。記者游智文/攝影

美國通膨危機未除,聯準會將繼續升息三碼,不少業者預期央行22日有可能再度升息,擔心對已在降溫中的房市將更不利。房市趨勢專家李同榮認為,今年七大利空已出盡,無論央行升息半碼或一碼,房市都將於年底前逐漸回溫。

李同榮表示,升息的前提環境是景氣過熱與通貨膨脹,美國因過去QE過度,利率趨零,在通貨膨脹壓力下擴大升息循環,影響所及全球股匯市動盪不安,美元持續升值,台幣貶破31,歐元不到1比1,日圓下探147,使得全球利率遭到升息跟進的壓力。

然而台灣通膨現況與美國有別,利率基期也不同,8月消費者物價CPI為2.66,有趨緩現象,雖民眾對物價上漲感受仍高,但考慮出口競爭力,預期央行升息頂多半碼或一碼,對房市影響非常有限。

李同榮指出,他去年預測今年房市將面對七隻灰犀牛挑戰,包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、疫情延燒、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重,今年一如預期一一出現,包括升息循環也在預期中。

他說,正如他先前所言,七大利空都將是「關關難過關關過」,如今七大利空都已出盡,市場將會逐漸回溫。

李同榮表示,今年從年初開始,預售市場因七大利空因素逆襲,房市短線投資客倒貨影響,銷售率其差無比,但量縮、價卻不跌。預期升息循環的心理已經充分反應在市場預期之中,目前溫和升息環境下,其實也是一種利空出盡。

尤其內政部平均地權五大修法包括禁止轉售,這些不利因素也已充分反應在市場上,房價利差縮小,炒作已經收斂,因此無論修法或不修法都會是利空出盡,預售市場炒作已收斂,將會在大選後、年底前,交易量逐漸回溫。

他提醒,若政府修法禁止轉售,將間接把投資客倒貨產生的多餘供給全數回收,如此一來,建商就可放心推案,把原來已經降溫保守的售價再度提高,市場的溫度會因假性需求被閉鎖,而再度增溫,這就是市場機制被扭曲的後果,政府不可不慎。

李同榮表示,今年成屋市場雖經七大利空逆襲,但交易量1-8月總數,年縮只有1.71%,且房價不跌反而小漲。預期9月開始,成屋交易量會早於預售市場逐漸回溫,若沒重大利空,溫和升息對成屋市場影響也非常有限,全年交易量會跌破眼鏡,將不如市場的悲觀預期,不但不減,反而會小增,這表示資金充裕與剛性需求的強勁,才能力抗七大利空的逆襲。

李同榮認為,房價下不來的另一重要因素就是技術循環處於上升軌道上,只是原來強勁主升段被打弱了,房市降溫,進入末升段,漲幅會逐漸縮小,炒作也會因無利可圖而收斂。

升息對房市主要的影響在於首購族,目前以一千萬房貸為例,若升息一碼則再增加1.4萬的年支出。若再升半碼,等於今年升兩碼,每年約增2.8萬房貸支出,換屋與高收入者無動於衷,對首購者影響也非常有限。若升息循環在四碼以內,不影響房市首購剛性需求。

李同榮最後指出,七隻灰犀牛只剩「兩岸衝突升高」仍存在不確定性,未來一年,只要兩岸衝突沒有繼續升高,2023房市仍不會有反轉現象發生,只是房價漲幅會明顯再縮小。

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