北市危老改建多 低坪數恐淪爛尾

礙於今年缺工缺料,本來就不易推動的危老都更,更是窒礙難行。本報資料照片
礙於今年缺工缺料,本來就不易推動的危老都更,更是窒礙難行。本報資料照片

危老條例上路逾五年,全台申請案件突破三千案,其中台北市申請案更超過九百件,已核准近七百件,不僅遠超過其他縣市,核准案件中還有二五一件基地面積小於一百坪,比重近三成七,市場擔憂在當前缺工缺料、建築造價高昂下,未來恐淪爛尾樓,目前連中央政府自身危老改建案也四度流標,後續須持續關注。

內政部則強調,危老逾期失效情形,截至去年底占比約百分之六,整體開工比例七成六,比一般住宅的七成還高,目前未出現爛尾情形。在修法增加規模獎勵、放寬合併鄰地限制後,平均面積已提高,另為解決缺工問題,未來擬修正容積獎勵辦法,給予採預鑄工法者容積獎勵。

自危老條例上路以來,六都當中平均屋齡最高的台北市成為危老熱區,一路累計至今年上半年,已有九○六案申請,年底前有機會跨過千案大關,其中共六八三案已核准,當中不乏大型開發案及知名飯店改建。例如台北信義行政中心地上權案,面積二一四七坪,是目前北市核准案件面積最大的一案,由南山人壽開發;位於中山區的國賓大飯店面積一四五三坪,是北市核准面積第三大。

不過,危老由於沒有最小面積限制,目前北市核准案件中,就有二五一件面積不到一百坪,最小的一塊位在士林區福壽街,面積僅約二十坪。在造價高昂下,小面積基地開發成本大增,未來發展值得關注。

目前就連政府自身危老重建案也面臨困境。「全台最大地主」財政部國有財產署有意將自家辦公廳舍改建,為中央政府首宗危老改建指標案,但去年至今已經四度招標,始終乏人問津,凸顯房市開發開始面臨困境。由於建築、勞動力成本不斷增加,官員坦言,短期內不會再進行招標,當務之急是全面評估招標條件,以提高誘因,否則一再流標觀感不好。

國產署辦公室位於台北市光復南路精華區,屋齡已滿四十年,由於改建金額所費不貲,國產署祭出交換條件,由得標建商興建兩棟新辦公大樓,可另外取得台北市兩塊精華區國有地七十年的地上權。但業界人士說,此案因「綑綁銷售」,還加了其他兩個地上權案,使情況較為複雜,在建築成本與經營層面上,都有風險。

國產署長曾國基表示,原本業者也看好地上權土地開發利益,但私人設定地上權非公辦都更,不適用容積獎勵;建築成本偏低也令業者打退堂鼓,目前編列營建成本有調整必要,但成本一調,權利金就得跟著調降。

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