別小看升息半碼 專家：住宅恐踏上「7年一輪景氣魔咒」

央行Q2理監事會後決議升息半碼，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛對此表示，央行雖僅升息半碼，但民眾不可輕忽升息對市場產生的重擊。他表示，升息、疫情不但毀了329、520檔期，再次升息將出現五窮六絕，直接抹去928檔期。過去房地產七年一輪景氣循環的魔咒，恐怕成真。

黃舒衛表示，Fed於台灣時間16日凌晨宣布調高利率3碼，調升幅度來到1994年以來最大，再加上7月、9月的利率走向轉鷹，都不得不讓台灣央行被動進行防禦性升息。然而考量國內疫情對經濟成長的衝擊，因此央行第二季升息幅度落在半碼。

黃舒衛分析，央行3月開始升息1碼，雖然看起來微不足道，但對比去年同期、史上超低1.349%，利息增加幅度將近兩成，直接逼高資金成本，再加上土建融貸款成數下調、工料成本飆漲、限期開工禁令、內政部打炒房虎視眈眈、地方政府開徵囤房稅等六大利空因素環繞，本來最具防疫概念的土地市場重摔。

瑞普萊坊統計到今年6月15日的交易金額716.6億，較去年同期大跌40%，尤其升息後的交易量220.4億，只剩去年同期642.4億的1/3，為2017年以來新低。預估連續升息之後，土地市場會更冷。

黃舒衛分析，兼具通膨趨勢帶動漲租預期以及自用題材的商用不動產跟土地比起來，相對有撐。瑞普萊坊統計今年到6月15日的交易金額588.1億，年減6%。

升息之後，較受影響的是受金八條租金收益率限制的壽險業買樓門檻從2.345%調升到2.470%。預期股債雙跌後，避險資金會持續轉進收益率較高的工業地產、開發型投資及中南部低基期物件。

黃舒衛認為，在央行信用管制、加強金檢、升息、內政部打炒房的壓力下，住宅投資客已經快速退場，而目前以租金收入為主要收入、利息負擔為核心的晚近的包租公因為利差被逐步擰乾，已經開始觀望現象。

照目前升息速度來看，最快年底前，房貸利率就會升到2%，直接追上14年前次貸風暴的水準，再加上稅費負擔，置產族、包租公的購屋需求會減少，甚至「買房抗通膨」的功能也會失效。

最後，連續升息若軟著陸，則造成景氣衰退，進一步增加自住、自用負擔，擠壓生活品質、消費購買力，但硬著陸則破壞建商、買方支付能力，形成爛尾樓、斷頭、倒帳等現象，即使房價不跌，但金融機構也難置身事外。

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