沒有30年期房貸會怎樣?專家:加劇購屋市場M型化

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

央行暗示未來可能限縮30年期以上的房貸,專家試算,若以房貸千萬,利率1.6%計算,20年期房貸每月付款約4.87萬元,同樣付款條件下,30年期能貸款的金額可拉高至1,392萬元,等於增加近4成的購買力,因此倘若30年期以上的房貸被限縮,不僅購買力將大幅下滑,購屋市場可能更加M型化,貧富差距擴大。

據不動產資訊平台統計,近年國人平均房貸期數年年攀升,去年第3季房貸期數創下新高,平均已經達到287個月,平均房貸年期已經接近24年,若以20年期和30年期的比例下去推估,30年期的房貸比例可能已經接近4成,顯示在高房價與低利的環境之下,越來越多民眾使用30年期的房貸。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,30年期房貸逐漸成為市場主流,也成為民眾增加購屋能力的重要工具,以同樣月付款4.87萬元試算,利率1.6%,20年期房貸可以申貸千萬元,不過30年期則可以貸到1,392萬元,無形中可多增加約392萬元的購買力,近兩年房價不斷上漲,民眾勢必得提高預算才能順利購屋。

30年期的房貸除了可以增加購屋能力外,對於銀行評估個人房貸負擔能力時也是重要的關鍵,舉例來說,如果一般上班族月收約6萬元,申請20年期一千萬元的房貸,銀行會認為每個月房貸佔收入比例過高,而有所疑慮,但若是申請30年期的房貸,就可降低每月房貸佔收入的金額,銀行端核貸過關的機率就較高。

曾敬德指出,30年期房貸在過去一段房價上漲時間,讓購屋人的房價負擔能力增加,也扮演了房市助攻的角色,尤其是在中低總價的市場,未來一旦有重大調整,影響力自然不容小覷,但也因為影響層面大,政府勢必會審慎考量,尤其過去政策不影響自用與首購,但不鼓勵多房與投資等方向來看,如果真的上路也會審慎評估適用的對象。

再以貸款1000萬,首購利率1.4%來計算,20年期房貸每月約4.7萬元,比30年期房貸每月約3.4萬元,足足多了1.3萬元,若以健康財務支出規劃比例,家庭月收入得達15萬才買得起房。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,目前國人平均薪資4.4萬,就算是雙薪家庭也要等薪資翻倍才能購屋,因此對於小資家庭而言,這項政策將比升息更加沉重,不僅置產族踩煞車,首購族也可能因無力扛房貸而縮手,寧可繼續租屋,不過現金滿滿的有錢人仍可以繼續買房,財富差距持續增加,可能讓購屋市場更加M型化。

張旭嵐指出,目前央行可能採取的手段,包括提高多屋族貸款成數限制,以及特定區域的信用管制,都可在金融風險控管下,又避免傷及無辜的打房手段,但限縮貸款年期,確實可能讓很多年輕族群成家夢碎,而如何讓房市緩降溫,又不讓首購止步,確實需要政府多加評估衡量。

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